Dữ liệu thị trường cho thấy, trong hai tháng đầu năm 2025, giá rao bán đất nền tại các khu vực vùng ven Hà Nội đã tăng từ 30% đến 80% so với cùng kỳ năm trước, tùy thuộc vào từng khu vực cụ thể. Điều này cho thấy kỳ vọng của bên bán vẫn khá cao sau một năm thị trường có những điều chỉnh.
Tuy nhiên, một nghịch lý đang diễn ra là mức độ quan tâm của người tìm kiếm đối với phân khúc này lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Thực tế này phần nào cho thấy khối lượng giao dịch thực tế chưa có sự đột phá so với giai đoạn trước, người mua vẫn giữ tâm thế quan sát và thận trọng.
Lý giải về hiện tượng này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho rằng có nhiều yếu tố tác động. Thứ nhất, mặt bằng giá đất tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội đã được đẩy lên khá cao trong các đợt sốt giá trước đây, khiến nhiều nhà đầu tư và người có nhu cầu ở thực cần thêm thời gian để đánh giá trước khi đưa ra quyết định.
Thứ hai, một yếu tố đáng chú ý gần đây là thông tin về chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính cấp huyện, cấp xã giai đoạn 2023-2030, bao gồm cả việc sáp nhập một số địa phương. Thông tin này dường như đã tạo ra một luồng quan tâm mới, khiến một bộ phận nhà đầu tư, đặc biệt là giới đầu cơ, chuyển hướng tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh thành có liên quan, thay vì chỉ tập trung vào các khu vực ven đô truyền thống.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng phần nào xác nhận xu hướng này. Ngay sau khi có những thông tin ban đầu về sáp nhập, mức độ tìm kiếm bất động sản tại một số địa phương liên quan đã tăng đáng kể. Đơn cử, tại huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai), lượng tìm kiếm tăng 41%; thành phố Thuận An và Dĩ An (tỉnh Bình Dương) cũng ghi nhận mức tăng lần lượt 26% và 23%.
Đi cùng với sự gia tăng quan tâm, giá bất động sản tại các khu vực này cũng có dấu hiệu "ấm" lên, nhưng diễn biến không đồng đều. Nếu như Bình Dương cho thấy sự tăng trưởng ổn định, phản ánh nền tảng phát triển bền vững, thì tại Nhơn Trạch và một số khu vực thuộc tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất được ghi nhận đã tăng 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022 – thời điểm thị trường sốt nóng trước khi hạ nhiệt. Điều này đặt ra lo ngại về nguy cơ giá bị đẩy lên quá nhanh, vượt xa giá trị thực và tiềm ẩn rủi ro cho các nhà đầu tư tham gia sau.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, khuyến cáo nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia, cần hết sức thận trọng trong giai đoạn này. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào các thông tin quy hoạch hay sáp nhập, mà còn bị chi phối bởi hàng loạt yếu tố nền tảng như hạ tầng kết nối, tiềm năng phát triển kinh tế, việc làm, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực.
Ông Tuấn chỉ ra các rủi ro tiềm ẩn: quy hoạch có thể điều chỉnh hoặc tiến độ sáp nhập chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua phải bất động sản với giá đã bị thổi phồng, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng theo thông tin ngắn hạn. “Không thể phủ nhận hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ tạo động lực phát triển, kéo theo nhu cầu nhà ở và làm tăng giá bất động sản. Nhưng sẽ có những đối tượng lợi dụng thông tin để tạo sóng, thu lợi rồi rút đi, để lại hệ lụy. Nhà đầu tư phải tỉnh táo, phân tích kỹ lưỡng, tránh tâm lý đám đông”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Giới chuyên gia đồng thuận rằng, với những động lực mới từ chính sách và đầu tư công, thị trường bất động sản các tỉnh, thành ngoài Hà Nội và TPHCM được dự báo sẽ sôi động hơn trong năm 2025. Tuy nhiên, sự sôi động này cũng luôn đi kèm với nguy cơ xuất hiện các hoạt động đầu cơ, làm nhiễu loạn thị trường.
Do đó, để thị trường phát triển lành mạnh và bền vững, vai trò quản lý, điều tiết của Nhà nước và chính quyền địa phương là hết sức quan trọng. Việc công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, kế hoạch sáp nhập (nếu có), kiểm soát chặt chẽ các hoạt động giao dịch và phát triển đồng bộ hạ tầng là những yếu tố then chốt để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, bảo vệ quyền lợi của người mua và nhà đầu tư chân chính.
