Muôn kiểu tranh chấp trong các chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Những tranh cãi trong quản lý tài chính và hợp đồng dịch vụ

Một trong những tranh chấp ở chung cư phổ biến hiện nay tại TP Hồ Chí Minh chính là sự bất đồng trong quan hệ các bên giữa Ban quản lý (BQL), Ban quản trị (BQT) và cư dân của các chung cư.

Một điển hình gần đây là sự việc xảy ra tại chung cư Him Lam Phú An (HLPA), phường Phước Long A, thành phố Thủ Đức (quận 9 cũ), nơi cư dân bức xúc phản ánh về việc không minh bạch trong quản lý tài chính và ký kết hợp đồng dịch vụ.

Trong buổi làm việc với phóng viên báo Tin tức tại nhà cộng đồng chung cư vào trung tuần tháng 3, nhiều cư dân cho biết, chung cư HLPA gồm 4 block, với gần 1.100 căn hộ, được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam (nay được đổi tên là Công ty Cổ phần Bất động sản Trường Sơn, hay gọi tắt Trường Sơn Land) hoàn thành, bàn giao cư dân vào ở từ tháng 6/2018. Tuy nhiên, từ khi BQT nhiệm kỳ mới được bầu vào tháng 4/2024, nhiều vấn đề đã phát sinh, gây lo ngại cho cư dân.

Cư dân L.B.L, đại diện Block C cho biết: "BQT mới được bầu ra với mục đích đại diện cư dân, đảm bảo quyền lợi của mọi người. Tuy nhiên, nhiều quyết định của BQT khiến cư dân không hài lòng, đặc biệt là việc thay đổi phương thức quản lý tài chính từ "khoán" sang "tự thu, tự chi", mà không thông qua Hội nghị Nhà chung cư (HNNCC) quyết định. Cư dân cho rằng, việc BQT tự ý thay đổi cách thức quản lý này không chỉ gây khó khăn cho việc giám sát thu chi mà còn vi phạm Quy chế hoạt động của BQT được thông qua tại HNNCC năm 2024".

Chị L.H, cư dân Block B cũng lo ngại khi BQT ký hợp đồng trực tiếp với các đơn vị dịch vụ như bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan mà không qua Trường Sơn Land - đơn vị quản lý vận hành chính thức. Theo Điều 149 Luật Nhà ở 2023, việc ký kết hợp đồng và quản lý vận hành chung cư phải được thực hiện qua đơn vị quản lý vận hành chính thức, không phải trực tiếp từ BQT, trừ khi có sự đồng thuận từ cư dân.

Trong khi đó, theo biên bản họp giữa BQL và BQT (mới) vào ngày 21/6/2024 về nội dung liên quan đến hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư (DVQLVH), BQL cho biết ngày 12/06/2024, Trường Sơn Land nhận được bản dự thảo hợp đồng DVQLVH theo hình thức "Thu hộ - Chi hộ" của BQT. Trường Sơn Land cho rằng, hợp đồng chưa phù hợp với các quy định pháp lý, đặc biệt là việc BQT mong muốn ký hợp đồng trực tiếp với các đơn vị cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh…

Thế nhưng, BQT lại giải thích họ có quyền ký hợp đồng trực tiếp với các đơn vị dịch vụ vì hoạt động theo mô hình Công ty Cổ phần và không phải là chủ sở hữu căn hộ. BQT cho rằng, với con dấu riêng, họ có quyền tự ký hợp đồng mà không cần sự đồng thuận của cư dân.

Tuy nhiên, theo các quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 02/2016/TT-BXD, việc ký hợp đồng trực tiếp mà không thông qua đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư hoặc không có sự đồng thuận của cư dân là không đúng pháp luật. Theo đó, Trường Sơn Land yêu cầu việc này phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở và Thông tư trên, trong đó yêu cầu các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải ký hợp đồng với các đơn vị dịch vụ thay vì BQT trực tiếp ký hợp đồng.

Trường Sơn Land cũng nhấn mạnh, với các quy định hiện hành, BQT không có quyền ký hợp đồng trực tiếp với các đơn vị dịch vụ mà không thông qua đơn vị quản lý vận hành chung cư. Trước những mâu thuẫn trên, cư dân đã gửi đơn kiến nghị tới UBND phường Phước Long A yêu cầu chính quyền can thiệp giải quyết các tranh chấp. Tuy nhiên, dù đã quá thời gian quy định, cư dân vẫn chưa nhận được phản hồi từ chính quyền địa phương. Hiện cư dân đã gửi đơn lần 2 lên UBND phường tiếp tục đốc thúc vì hiện nay, Trưởng BQT của chung cư đã bán nhà, rời khỏi chung cư.

Chị L.H cho biết thêm, từ tháng 6/2024, BQT đã tự lập tài khoản thu phí quản lý và sử dụng số tiền này để thanh toán cho các dịch vụ như bảo vệ, vệ sinh mà không thông qua Trường Sơn Land, điều này càng làm gia tăng nghi ngờ về tính hợp pháp của các quyết định. Nhiều cư dân lo ngại, BQT dường như chưa nắm rõ trách nhiệm và giới hạn quyền hạn của mình, thiếu hiểu biết về pháp luật. Điều này có thể dẫn đến những quyết định sai lầm, tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hại lớn cho tài chính và quyền lợi của cư dân nếu không được can thiệp kịp thời.

Cần giải pháp đồng bộ để giải quyết tranh chấp chung cư hiệu quả

Tình trạng tương tự cũng xảy ra tại chung cư 4S Linh Đông, thành phố Thủ Đức, nơi cư dân đang phải đối mặt với các vấn đề tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ hồng và bảo trì các công trình. Mặc dù cư dân đã gửi nhiều đơn thư khiếu nại tới cơ quan chức năng nhưng vẫn chưa được giải quyết.
Khi phóng viên báo Tin tức có mặt tại địa bàn, cư dân chung cư này đã chỉ rõ những điểm xuống cấp nghiêm trọng trong các công trình, gây mất an toàn cho người dân

Theo cư dân, chung cư 4S Linh Đông gồm 4 block được xây dựng theo hình thức cuốn chiếu và đã được Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh nghiệm thu, cho phép đưa vào sử dụng từ tháng 8/2018. Mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao căn hộ cho cư dân từ năm 2014 đến 2017, nhưng đến nay nhiều cư dân vẫn chưa nhận được sổ hồng. Bên cạnh đó, cư dân tại đây còn bức xúc về các tranh chấp liên quan đến sở hữu chung của tòa nhà, vấn đề bảo hành và bảo trì các hạng mục công trình, cũng như việc khai thác tầng hầm giữ xe. Mặc dù cư dân đã gửi nhiều đơn thư khiếu nại đến các cơ quan chức năng và lãnh đạo thành phố, nhưng các tranh chấp vẫn chưa được giải quyết.

Anh Nguyễn Huy Hoàng, một cư dân của chung cư cho biết: "Tôi đã gửi hơn 600 lá đơn đến các cơ quan chức năng, nhưng hiện nay mọi thứ vẫn không có gì thay đổi. Trong khi đó, cư dân ở đây đã sống từ năm 2014 mà đến nay vẫn chưa có sổ hồng. Nhiều hạng mục công trình đã xuống cấp, hư hỏng nhưng không có nguồn tiền sửa chữa, gây mất an toàn và thậm chí đe dọa tính mạng người dân".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, TP Hồ Chí Minh hiện có khoảng 1.367 nhà chung cư với 141.062 căn hộ. Căn hộ chung cư chiếm 8,4% tổng số nhà ở trên địa bàn và đang có xu hướng tăng mạnh trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng này, tình trạng tranh chấp tại các nhà chung cư cũng có xu hướng gia tăng do loại hình nhà ở này ngày càng phổ biến.

Theo thống kê sơ bộ, khoảng 100 chung cư đang gặp phải tranh chấp ở các mức độ khác nhau, với nguyên nhân chủ yếu liên quan đến vấn đề sở hữu chung và sở hữu riêng, việc đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì, phí quản lý vận hành. Các tranh chấp và mâu thuẫn thường xuyên xuất hiện giữa BQT nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành, trong công tác tổ chức hội nghị nhà chung cư, cũng như các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua - bán căn hộ chung cư và cấp giấy hồng.

Để giải quyết các tranh chấp, mới đây HoREA đã gửi văn bản đến Thủ tướng Chính phủ, UBND TP Hồ Chí Minh và các cơ quan liên quan, kiến nghị về "Công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư và những vướng mắc, bất cập cần tháo gỡ". Theo đó, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp tại các chung cư là do một số cá nhân cố tình thâm nhập vào BQT, gây thiệt hại quyền lợi của cư dân. Thủ đoạn phổ biến là mua căn hộ, vận động cư dân bầu mình làm trưởng BQT rồi lợi dụng vị trí này để trục lợi tài sản của cư dân và bỏ trốn. Thậm chí, có trường hợp sau khi được bầu vào BQT, đối tượng bán lại căn hộ và chiếm đoạt tài sản từ các quỹ đóng góp của cư dân.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để giải quyết tình trạng tranh chấp trong các chung cư, cần phân loại các vấn đề theo từng nhóm để có các giải pháp phù hợp. Cụ thể, đối với vấn đề chiếm đoạt quỹ bảo trì chung cư, các cơ quan chức năng cần thực hiện biện pháp cưỡng chế, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì; phối hợp với Bộ Công an trong việc cấp con dấu cho BQT; và quy định rõ rằng tài khoản của BQT phải có ít nhất hai người làm chủ tài khoản để tránh tình trạng lạm quyền và trục lợi. Đối với các tranh chấp giữa cư dân và BQT, ông đề xuất cư dân cần chủ động tham gia vào việc lựa chọn những người đủ năng lực vào BQT. Khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cư dân cần nhanh chóng gửi đơn thư khiếu nại đến các cơ quan chức năng để được xử lý.

Bên cạnh đó, ngày 27/2/2025, UBND TP Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND về quản lý và sử dụng nhà chung cư trên địa bàn. Quyết định này điều chỉnh các nội dung liên quan đến hoạt động quản lý và sử dụng các nhà chung cư được xây dựng để ở và các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhiều tầng, nhiều căn hộ, theo quy định của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15. Quyết định cũng quy định chi tiết về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch trong nhà chung cư, cũng như các hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và diện tích khác trong nhà chung cư.

Ngoài ra, theo Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, các thành viên BQT nhà chung cư phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn và nghiệp vụ về quản lý vận hành chung cư trong vòng 3 tháng kể từ ngày được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Sau khóa học, họ sẽ nhận Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở. Vì vậy, nhiều ý kiến cũng đề xuất, ứng cử viên vào BQT cần tham gia khóa đào tạo trước hoặc ngay sau khi trúng cử, do cơ quan có thẩm quyền tổ chức. Vì việc thiếu hiểu biết pháp luật từ quy định này có thể là nguồn cơn của nguyên nhân dẫn đến sai phạm nghiêm trọng về sau.

Muôn kiểu tranh chấp trong các chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Cùng chuyên mục

Mới cập nhật