Đất trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng?
Theo khoản 4, khoản 6 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đất trong diện quy hoạch gồm 2 trường hợp:
Trường hợp 1: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc trong diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất thì được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên không được thực hiện xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.
Người dân chỉ được phép xây dựng khi có giấy phép xây dựng có thời hạn; được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở/công trình hiện có.
Trường hợp 2: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Trường hợp đất thuộc diện quy hoạch đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: Được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.
Lưu ý, trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 2 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
+ Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất này.
+ Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai: Người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định.
Theo quy định tại khoản 6, khoản 7 Luật Đất đai 2024, trường hợp có nhà, đất nằm trong diện quy hoạch thì vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm.
Khi mua phải đất thuộc quy hoạch thường gặp rất nhiều bất lợi như khó chuyển nhượng lại, giá thị trường thấp, nhiều trường hợp không được xây mới (ảnh minh họa).
Khi nào được trả lại đất đã mua thuộc quy hoạch?
Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở và tài sản khác nếu có) thuộc quy hoạch nhưng người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền trả lại đất và yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1, hợp đồng có quy định.
Thông thường khi lập hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng cam đoan đất không thuộc quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giấy tờ về nhà đất hợp pháp, nhà đất không bị thế chấp,…
Trường hợp trong hợp đồng mà bên chuyển nhượng có cam đoan, cam kết đất không thuộc quy hoạch mà sau đó người nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam đoan, cam kết có hiệu lực) thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền, đồng thời trả lại đất cho bên chuyển nhượng.
Nếu hợp đồng có quy định nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện theo hợp đồng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Trường hợp 2, hợp đồng không quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng (hầu như không xảy ra trên thực tế).
Khi không thuộc 1 trong 2 trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng phải "chấp nhận"; trong trường hợp này người dân cần nắm rõ quyền của người có đất thuộc quy hoạch.
Hướng dẫn cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch
Theo quy định tại khoản 3 Điều 75 Luật Đất đai 2024, người dân có thể kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm để biết đất có nằm trong diện quy hoạch không bằng 03 cách sau:
Cách 1: Kiểm tra tại trụ sở Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên - Môi trường.
Cách 2: Kiểm tra tại trụ sở UBND tỉnh nơi có đất hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh.
Cách 3: Kiểm tra tại trụ sở UBND cấp huyện nơi có đất hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
T.M
