Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Thanh Tuấn.
Thưa ông, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện mới chỉ đạt khoảng 16% số NOXH phát triển mới so với kế hoạch năm 2024, Ông nhìn nhận như nào về vấn đề này?
Năm 2024, Việt Nam chưa đạt mục tiêu được Thủ tướng Chính phủ giao là hoàn thành 130.000 căn NOXH. Với kết quả này, việc hoàn thành 100.000 căn trong năm 2025 là thách thức không nhỏ.
Số lượng dự án NOXH phát triển mới năm 2024 chưa đạt mục tiêu đặt ra trong Đề án 1 triệu căn NOXH giai đoạn 2021 - 2030, tức là mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 - 111.000 căn hộ, chủ yếu bởi có “độ trễ” nhất định khi thực thi các chính sách mới.
Khu nhà ở xã hội của HUD tại phường Đồng Văn, thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam. Ảnh: HUD
Thông thường, để hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án từ bước đầu tiên là lập quy hoạch cho đến khi có giấy phép khởi công xây dựng, doanh nghiệp cần khoảng 24 tháng. So sánh khung thời gian đó với việc các Luật mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đến nay, rõ ràng chưa có những dự án mới được khởi công, xây dựng theo quy định mới. Những dự án mở bán thời gian qua vẫn là các dự án được triển khai từ trước. Vì vậy, số lượng dự án phát triển nhà ở xã hội mở bán cuối năm 2024 chưa nhiều.
Tuy nhiên, nguồn cung NOXH trong phạm vi cả nước nói chung và Hà Nội nói riêng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực khi khung chính sách ưu đãi trong Luật Nhà ở 2023 và Luật Thủ đô 2024 đi vào cuộc sống.
Ông vừa đề cập đến chính sách phát triển nhà ở xã hội trong Luật Thủ đô. Ông có thể chia sẻ rõ hơn những chính sách ưu đãi dành cho các chủ đầu tư tại Hà Nội thời gian tới?
Đối với các chủ đầu tư, ngoài các ưu đãi về cơ chế, chính sách theo quy định của Luật nhà ở 2023, các dự án NOXH trên địa bàn Thủ đô còn được áp dụng các cơ chế đặc thù, ưu đãi vượt trội theo quy định của Luật Thủ đô 2024.
Đối với trình tự thủ tục phát triển NOXH, trong quá trình lập quy hoạch Luật Thủ đô 2024 cho phép lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được thực hiện đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư. Quy định trên sẽ rút ngắn thời gian lập quy hoạch, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án.
Về hỗ trợ chi phí, Luật Thủ đô 2024 cũng quy định Hội đồng nhân dân Thành phố được quyết định sử dụng ngân sách thành phố để đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng thiết yếu, trong dự án nhà ở xã hội độc lập.
So với chính sách ưu đãi chung trong Luật Nhà ở 2023 chỉ đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án, quy định hỗ trợ đầu tư thêm cả hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án sẽ góp phần làm giảm các chi phí cho các chủ đầu tư dự án, qua đó giảm giá bán NOXH, thu hút sự quan tâm nhiều hơn của các doanh nghiệp đầu tư.
Với góc nhìn trên, Luật Thủ đô 2024 sẽ giúp đẩy nhanh tiến độ và số lượng các dự án NOXH trong thời gian tới.
Việc phát triển NOXH đang có những tồn tại gì? Để đạt được mục tiêu phát triển NOXH thời gian tới cần có thêm cơ chế, chính sách nào, thưa ông?
Việc phát triển NOXH cần thực hiện đồng bộ cả 3 yếu tố gồm: Chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận quỹ đất “sạch”; các cơ chế, chính sách hỗ trợ để chủ đầu tư và người mua nhà ở cần đồng bộ, tối ưu và yếu tố thứ 3 là việc tiếp cận nguồn vốn cho NOXH cần thuận lợi. Nhất là việc tiếp cận quỹ đất của doanh nghiệp, cũng như nguồn vốn về cơ bản cần có sự thay đổi lớn.
Đối với quỹ đất để phát triển NOXH, mặc dù Luật Nhà ở 2023 yêu cầu địa phương phải bố trí quỹ đất phát triển NOXH phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở, nhưng cơ bản các địa phương vẫn đang phụ thuộc vào quỹ đất 20% bắt buộc trong các dự án nhà ở thương mại. Việc phát triển quỹ đất, nhất là quỹ đất sạch để phát triển NOXH vẫn cần có thời gian.
Về tín dụng cho NOXH, chủ đầu tư và người mua nhà ở hiện đều phụ thuộc vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng. Đây là gói vay ưu đãi không phải từ nguồn từ ngân sách, mà từ các ngân hàng thương mại, giải ngân trong thời gian dài và lãi suất không thực sự ưu đãi (chỉ thấp hơn từ 1,5 – 2%/năm so với lãi suất vay thông thường), nên chưa trợ lực nguồn vốn cho chủ đầu tư và người mua NOXH.
Để đạt mục tiêu đã được Thủ tướng phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", cơ quan có thẩm quyền có thể xem xét thúc đẩy việc phát triển quỹ đất phát triển NOXH độc lập tại các địa phương; bổ sung nguồn vốn dành cho phát triển NOXH; các địa phương là đô thị trực thuộc Trung ươưg cần xem xét việc triển khai các dự án xây dựng NOXH để cho thuê sử dụng vốn đầu tư công.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
