Giao dịch sơ cấp khởi sắc nhờ phân khúc thấp tầng
Theo dữ liệu của One Mount Group, toàn thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản trong quý 1/2025, bao gồm 8.300 giao dịch sơ cấp và 10.100 giao dịch thứ cấp. So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%, nguyên nhân chính được xác định là sự sụt giảm mạnh của giao dịch đất thổ cư tại các quận nội thành.
Tuy nhiên, điểm sáng đến từ thị trường sơ cấp với lượng giao dịch tăng tới 72% so với cùng kỳ năm trước. Động lực tăng trưởng này chủ yếu nhờ sự phục hồi rõ rệt của phân khúc thấp tầng (biệt thự, liền kề, shophouse), được dẫn dắt bởi việc các dự án quy mô lớn chính thức mở bán trở lại trong quý.
Xét về khu vực, 5 quận/huyện ghi nhận lượng giao dịch cao nhất Hà Nội trong quý 1 là Gia Lâm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên, chiếm tổng cộng 66% giao dịch toàn thị trường. So với quý 4/2024, hầu hết các khu vực đều có giao dịch giảm do yếu tố mùa vụ (trùng kỳ nghỉ Tết Nguyên đán). Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, Hà Đông và Nam Từ Liêm giảm mạnh nhất do thiếu vắng nguồn cung căn hộ sơ cấp mới, trong khi Gia Lâm chỉ giảm nhẹ 10% nhờ giao dịch căn hộ sơ cấp ổn định, và Hoàng Mai thậm chí tăng nhẹ 5%.
Nguồn cung căn hộ mới sụt giảm, tâm điểm dịch chuyển về Khu Đông
Trái ngược với sự sôi động của năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý 1/2025 chỉ đạt khoảng 4.000 căn, giảm mạnh 66% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm trước. One Mount Group cho biết, một số dự án đã nhận đặt chỗ từ cuối năm 2024 nhưng vẫn quyết định hoãn mở bán chính thức trong quý này, phản ánh sự thận trọng của các chủ đầu tư trong việc thăm dò thị trường và điều chỉnh chiến lược bán hàng.
Đáng chú ý là sự dịch chuyển mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung theo khu vực. Khu Tây, vốn chiếm tới 48% thị phần nguồn cung mới cả năm 2024 (chủ yếu từ Vinhomes Smart City), nay chỉ còn đóng góp 15% trong quý 1/2025 do đại dự án này đã cơ bản hết hàng sơ cấp. Khu Bắc tạm thời vắng bóng nguồn cung mới (Vinhomes Global Gate dự kiến ra mắt quý sau).
Thay vào đó, Khu Đông (bao gồm phía Đông Hà Nội và khu vực Văn Giang – Hưng Yên) đã vươn lên dẫn dắt thị trường, chiếm tới 70% tổng nguồn cung căn hộ mới trong quý 1/2025. Đặc biệt, khu vực Văn Giang (Hưng Yên), nơi chỉ chiếm 6% nguồn cung năm 2024, đã đóng góp tới 33% nguồn cung mới quý này nhờ loạt sản phẩm từ Vinhomes Ocean Park 2 và Ecopark. Tỷ trọng nguồn cung từ các dự án ngoài Vinhomes cũng tăng đáng kể, từ 6% quý trước lên 37% trong quý 1/2025.
Đi cùng với nguồn cung giảm, lượng tiêu thụ căn hộ mới trong quý 1/2025 cũng giảm theo, đạt khoảng 3.200 căn (giảm 71% theo quý và 23% theo năm). Tỷ lệ hấp thụ lũy kế đạt 80%. Khảo sát của One Mount Group chỉ ra rằng, khó khăn về tài chính và mặt bằng giá bán cao vẫn là hai rào cản chính khiến người mua nhà chưa quyết định xuống tiền.
Tuy nhiên, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trong quý 1/2025 không tăng so với quý trước, giữ ở mức 76 triệu đồng/m2. Nguyên nhân là do nguồn cung mới trong quý có mặt bằng giá tương đối hấp dẫn, nhiều dự án mới có mức giá tương đương năm 2023. Khu Đông tiếp tục có mức giá sơ cấp trung bình thấp nhất thị trường (khoảng 68 triệu/m2) nhờ nguồn cung từ các dự án như Masteri Trinity Square, Masteri Lakeside, The Metropolitan (Vinhomes Ocean Park 2), và The Fibonan (Ecopark).
Triển vọng: Khu Đông tiếp tục dẫn dắt, nguồn cung phân bổ rộng hơn
Khu Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên) được dự báo sẽ tiếp tục là tâm điểm thị trường căn hộ nhờ nguồn cung dồi dào và hạ tầng ngày càng hoàn thiện (Vành đai 3.5, Vành đai 4, các cây cầu mới...).
Trong giai đoạn 2025 – 2026, nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ phân bổ rải rác hơn dọc trục Vành đai 3 và 3.5, thay vì tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị như năm 2024. Các chính sách tháo gỡ pháp lý được kỳ vọng sẽ giúp nhiều dự án "đắp chiếu" trước đây có thể tái khởi động, bổ sung nguồn cung cho thị trường. One Mount Group dự báo thị trường Hà Nội có thể đón nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới mỗi năm trong giai đoạn này.
Phân khúc thấp tầng: Nguồn cung và giao dịch cao nhất trong 2 năm
Trái ngược hoàn toàn với thị trường căn hộ, phân khúc thấp tầng lại có một quý khởi sắc. Nguồn cung mới đạt 4.200 căn, mức cao nhất kể từ năm 2023. Lượng tiêu thụ còn ấn tượng hơn với 5.100 căn bán được, cho thấy sức hấp thụ tốt cả nguồn cung mới lẫn lượng hàng tồn kho từ các quý trước. Loại hình nhà liền kề chiếm tới 77% tổng lượng tiêu thụ.
Động lực chính cho sự phục hồi này đến từ việc các đại dự án của Vinhomes như Global Gate, Wonder City và Ocean Park 2 - 3 tung ra nguồn hàng lớn, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung mới. Bên cạnh đó là nguồn cung từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu như The Melody Ciputra, An Lạc Green Symphony, Solasta Mansion...
Dự kiến cả năm 2025, nguồn cung mới thấp tầng tại Hà Nội và vùng phụ cận có thể đạt khoảng 7.500 căn, cao hơn giai đoạn 2023-2024. Khu vực phía Tây được dự báo chiếm ưu thế với khoảng 60% nguồn cung mới, tập trung tại các dự án gần các trục hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3.5 và Vành đai 4.
