Điều 9 Luật Đất đai hiện hành phân loại đất gồm 3 nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Trong đó, mỗi loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau. Như vậy, Luật Đất đai hiện hành không có quy định về đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư.
Tuy nhiên, trên thực tế thì việc sử dụng đất nông nghiệp ở trong khu dân cư lại khá phổ biến, nhất là ở các thành phố lớn mà người dân hay gọi với cái tên là "đất xen kẹt".
Do nằm giữa khu dân cư nên phần diện tích đất nông nghiệp thường khá nhỏ và chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hàng năm hoặc các loại đất nông nghiệp khác.
Với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư, khi thực hiện các giao dịch về đất thường tương đối phức tạp.
Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư có được lên thổ cư?
Tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định những trường hợp dưới đây khi chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện có trường hợp người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
Đồng thời, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo đó, điều kiện để Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
- Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất hể hiện rõ nhu cầu sử dụng đất.
Đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư còn được gọi là đất xen kẹt (ảnh minh họa).
Có được xây nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư không?
Theo khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất là một trong những nguyên tắc sử dụng đất.
Đất nông nghiệp được sử dụng vào mục đích trồng trọt, chăn nuôi, xây nhà kính để ươm giống cây trồng, nghiên cứu… phục vụ cho sản xuất nông nghiệp.
Do vậy, không thể xây dựng nhà trên đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Theo đó, sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, người sử dụng đất xin cấp Giấy phép xây dựng nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Dẫn chiếu đến khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư sang đất ở như sau:
- Người xin chuyển mục đích sử dụng đất làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP nộp cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả quy định tại điểm a khoản 1 Điều 12 Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai giao Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin về cơ sở dữ liệu đất đai, lập trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ; hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung trích đo địa chính thửa đất đối với thửa đất tại nơi chưa có bản đồ địa chính theo quy định hoặc làm lại hồ sơ hoặc bổ sung hồ sơ và nộp lại cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai đối với trường hợp hồ sơ không đầy đủ, không hợp lệ; rà soát, kiểm tra hồ sơ; kiểm tra thực địa;
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoàn thiện hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Hồ sơ gồm: các giấy tờ quy định tại điểm a khoản 2 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP; trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình theo Mẫu số 03 tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP kèm theo dự thảo cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 04c tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP có nội dung về giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và trách nhiệm của cơ quan thuế trong việc hướng dẫn người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển thông tin địa chính thửa đất theo Mẫu số 04h tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP cho cơ quan thuế;
- Cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định, ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất gửi cho người sử dụng đất;
- Người sử dụng đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Cơ quan thuế xác nhận hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và gửi thông báo kết quả cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các công việc quy định tại khoản 4 Điều 228 Luật Đất đai 2024;
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Tuệ Minh
