Xu thế chuyển biến tích cực vào cuối năm
Bàn về lịch sử phát triển của thị trường bất động sản (BĐS), theo Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nhận xét: Trong giai đoạn 2017 - 2023 thì có tới 4 năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường. Nguyên nhân đến từ dịch bệnh Covid-19 và các xung đột địa chính trị ở một số khu vực. Những xung đột này làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS trong nước.
"Quý 1/2023, thị trường BĐS đã âm tới 16,2%, âm 11,5% vào quý 2/2023 và âm 8,7% vào quý 3/2023. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng của BĐS là âm 6,38%. Đến quý 1/2024, số lượng dự án nhà ở mới quá ít, vẫn khan hiếm dự án nhà ở xã hội. Từ nay đến cuối năm, thị trường tại TP.HCM vẫn có nguy cơ mất cân đối cung - cầu nhà ở. Đặc biệt, sự lệch pha dẫn đến thiếu hụt nặng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội", ông Châu dẫn chứng.
Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường sớm hồi phục và phát triển, Chính phủ đã đề nghị Quốc hội cho phép các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024.
Một số nhận định cho rằng, từ nay đến cuối năm nhà đất phía Nam rất có thể sẽ có thêm 1 đợt giảm giá nữa trước khi bước vào chu kì mới. Ảnh minh họa từ internet
Theo ông Lê Hoàng Châu, khi các luật liên quan đến thị trường BĐS có hiệu lực sớm, cần nhanh chóng ban hành các nghị định, thông tư và hướng dẫn liên quan. Từ đó hệ thống pháp luật bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, sát với thực tiễn sẽ xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM và hàng trăm dự án khác trên cả nước. Bởi vướng mắc pháp lý đang chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay. "Các luật nếu sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi, do độ trễ của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư, triển khai dự án BĐS", ông Châu dự báo.
Trên thực tế, thị trường những tháng qua cũng đang dần hồi phục nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Trong đó phân khúc căn hộ, nhất là những dự án hướng đến nhu cầu thật, có sự phục hồi nhanh nhất. Hà Nội là địa phương phục hồi nhanh cả về giá và số lượng giao dịch. TP.HCM chậm hơn nhưng cũng có những tín hiệu tích cực.
Từ nay đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng mạnh. Cầu nhà ở thực chất vẫn sẽ duy trì ở mức cao khi tăng trưởng kinh tế vẫn ở mức 2 con số, quá trình đô thị hóa, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai… đang diễn ra mạnh mẽ. Các sàn giao dịch, môi giới BĐS cũng đã quay trở lại hoạt động nhiều hơn. Những người có nhu cầu về nhà ở, đầu tư cũng đã không còn tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá thêm mà đã bắt đầu đi "săn" nhà đất. Dự kiến, với các luật mới có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường BĐS sẽ sớm quay trở lại trạng thái "bình thường mới" và nhanh chóng hồi phục trở lại.
Và những dự báo
Theo Nhịp Sống Thị Trường, một số nhận định cho rằng, từ nay đến cuối năm nhà đất phía Nam rất có thể sẽ có thêm 1 đợt giảm giá nữa trước khi bước vào chu kì mới, hầu hết đến từ các nhà đầu tư muốn bán nhanh.
Năm 2023, bất động sản đã giảm giá ở tất cả các phân khúc. Các bất động sản càng để không hoặc chưa thể khai thác, càng không phục vụ nhu cầu sử dụng cuối càng giảm giá nhiều. Ngược lại các bất động sản có thể sử dụng được ngay có mức giảm ít hơn.
Lấy mốc vào thời điểm giá đạt đỉnh đầu 2022, để bán được thì mức giảm phổ biến của các phân khúc bất động sản như sau:
Nhà phố trong dân: Giảm 5% đến 15% (định giá giảm chung của các ngân hàng)
Chung cư với mức giá 40 triệu/m2 đến dưới 55 triệu/m2 ở các khu vực đông dân cư và thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 10% đến 15%.
Chung cư với mức giá trên 55 triệu/m2, hoặc vị trí ở các khu vực thưa dân cư và không thuận di chuyển đến nhiều nơi làm việc: Giảm 15% đến 25%.
Nhà phố liền kề trong dự án: Giảm về giá gốc chủ đầu tư thời điểm 2019 - 2020, thậm chí nếu dự án gặp vướng mắc về pháp lý, giá để thứ cấp có thể bán ra được sẽ phải giảm thấp hơn giá gốc chủ đầu tư cách đây 4 năm.
Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20 km: Giảm 15% đến 30%.
Đất nền ở các khu vực tỉnh xa: Giảm 20% đến 40%.
Đất lớn ở các khu vực tỉnh xa: Giảm 25% đến 50% .
Chia sẻ mới đây, một nhà đầu tư kì cựu tại TP.HCM cho hay, năm 2024 giá nhà đất sẽ không giảm sâu nữa nhưng cũng chưa tăng lại, mà đi ngang trong 2-3 quý đầu năm. Mức giá thứ cấp vẫn giảm thêm trên dưới 10% ở những nhà đầu tư muốn bán gấp, thu dòng tiền.
Cụ thể, chung cư chắc vẫn phải duy trì đà giảm thêm 5% đến 10% nếu muốn bán nhanh.
Nhà phố liền kề trong dự án có thể duy trì mức giá 2019 - 2020 nếu sức khỏe chủ đầu tư tốt hơn, pháp lý dự án đảm bảo và được triển khai tiếp tục đúng tiến độ. Nếu các thông tin tiêu cực vẫn bủa vây thì có thể phải giảm thêm 10% đến 15% cũng chưa chắc có thanh khoản.
Đất nền vùng ven cách trung tâm dưới 20km có thể cần giảm thêm 5% đến 10%.
Đất nền và đất lớn ở các khu vực tỉnh xa đã giảm khá nhiều trong 2022-2023 nên sẽ đi ngang hoặc giảm thêm 5% đến 10% nếu cần thanh khoản.
Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đã giảm khá nhiều nên có thể không giảm nữa. Tuy nhiên nếu sức khỏe chủ đầu tư và pháp lý dự án không đảm bảo thì dù có giảm nữa cũng rất khó có thanh khoản.
Nhiều người kì vọng vào thời điểm các Luật được thông qua, sức cầu thị trường sẽ hồi phục trở lại.
Đào Vũ (T/h)
