Để doanh nghiệp 'mặn mà' rót vốn vào nhà giá rẻ

Trong đó, Nhà nước sử dụng công cụ chính là các doanh nghiệp đóng vai trò tiên phong, dẫn dắt trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, rất cần có chính sách riêng đối với doanh nghiệp và tháo gỡ kịp thời những nút thắt để thu hút ngày càng nhiều nguồn lực tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu của đại bộ phận người dân. Trong quá trình tham gia, các doanh nghiệp đã chủ động phản ánh, đề xuất nhiều kiến nghị sát thực tiễn.

* Ông Nguyễn Xuân Quang – Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long: Thẩm định và duyệt giá bán chỉ một lần tại thời điểm mở bán

Trở thành nhà phát triển dự án bất động sản dẫn đầu trong phân khúc này song hiện doanh nghiệp vẫn còn khó khăn, vướng mắc ở khâu thẩm định giá bán thực hiện hai lần. Theo đó, lần thứ nhất ở giai đoạn mở bán chỉ mới là tạm duyệt. Còn lần thứ hai ở giai đoạn quyết toán nhưng lại đang bị vướng, chưa quyết toán được do chưa sát với chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã đầu tư cho dự án. Do đó, để thực hiện xã hội hóa nhà ở xã hội, Nam Long đề xuất, đối với nhà phát triển dự án, chỉ thẩm định và duyệt giá bán chỉ một lần tại thời điểm mở bán.

Nam Long cũng đề xuất xã hội hóa nhà ở xã hội bằng nguồn vốn của xã hội. Nhà nước hỗ trợ giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất cho doanh nghiệp. Trong trường hợp sử dụng quỹ đất sẵn có của doanh nghiệp thì thực hiện thẩm định giá đất sát với giá thị trường (trường hợp chưa có bảng giá đất). Cùng đó, cần rút ngắn quy trình thủ tục phê duyệt đầu tư; đưa ra các định mức phí đúng chuẩn, phù hợp với thực tế thị trường (chi phí tiếp thị và bán hàng...).

Các bộ ngành liên quan cần thành lập Ban chỉ đạo liên bộ có tính liên thông cao, đủ quyền hạn giải quyết các vướng mắc trong quá trình triển khai nhà ở xã hội một cách nhanh nhất.

Nếu được Chính phủ và các địa phương quan tâm hỗ trợ giải quyết, Tập đoàn Nam Long cùng các đối tác đăng ký thực hiện 60.000 căn nhà ở xã hội ở các tỉnh thành. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh 20.000 căn, Hà Nội 20.000 căn, Cần Thơ 10.000 căn và Long An 10.000 căn.

Trên kinh nghiệm nghiên cứu nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ vừa túi tiền của các nước phát triển như Singapore, Hà Lan..., cùng với kinh nghiệm trên 15 năm phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền từ năm 2009 tới nay, Nam Long đã cho ra thị trường hơn 10.500 căn hộ ở phân khúc này tập trung ở các địa phương như: TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Cần Thơ và Long An.

* Ông Nguyễn Văn Luyến – Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC): Cần cơ chế liên thông rút ngắn thời gian phê duyệt dự án

Hiện còn khó khăn, vướng mắc về quỹ đất và thời gian phê duyệt dự án kéo dài. Việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội còn chưa đủ và chưa hợp lý, chưa đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội dẫn đến nơi thiếu nơi thừa.

Một dự án nhà ở xã hội phải thực hiện quy trình pháp lý gồm rất nhiều bước phê duyệt, từ chấp thuận chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch, cấp phép xây dựng, thẩm định thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, giấy phép môi trường, rồi quy trình về thẩm định giá bán, cho thuê, thuê mua, quy định về đối tượng mua, thuê, thuê mua còn nhiều bất cập…

Vì vậy thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho 1 dự án nhà ở xã hội là 1 năm rưỡi đến 3 năm, kéo dài hơn so với mức của dự án thương mại 6 tháng – 1 năm. Một số địa phương vẫn chưa đưa nhà ở xã hội vào danh mục dự án ưu tiên nên hồ sơ chậm được xử lý.

Giải pháp kiến nghị của doanh nghiệp là áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” để rút ngắn thời gian phê duyệt dự án còn 6 tháng; ưu tiên đưa nhà ở xã hội vào danh mục dự án đầu tư trọng điểm, được hưởng cơ chế duyệt nhanh.

Bên cạnh đó, để tháo “nút thắt” về quỹ đất, cần xây dựng tiêu chí giao đất không qua đấu thầu với bộ tiêu chí rõ ràng để đảm bảo việc giao đất được thực hiện minh bạch, hiệu quả. Đối tượng được giao đất chỉ áp dụng cho doanh nghiệp nhà nước có đủ năng lực kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, thi công xây lắp, hạ tầng đô thị. Điều kiện quỹ đất phải thuộc quy hoạch phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt; ưu tiên các khu đất thuộc quỹ đất 20% trong các dự án thương mại hoặc đất công chưa khai thác hiệu quả.

Ngược lại, doanh nghiệp nhà nước phải cam kết thực hiện dự án đúng tiến độ (tối đa 24-36 tháng từ khi được giao đất). Cần xây dựng Đề án thí điểm giao đất tại một số đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đà Nẵng.

Trường hợp các địa phương cho phép giao đất trực tiếp cho doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội thay vì đấu giá hoặc đấu thầu theo cơ chế thông thường sẽ có tác động tích cực như: giảm thời gian thực hiện thủ tục đấu thầu, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Từ đó, hạn chế tình trạng doanh nghiệp đầu cơ đất nhưng không triển khai dự án. Các địa phương cần rà soát quỹ đất công, đất chưa sử dụng để ưu tiên cho phát triển nhà ở xã hội. Còn về phía doanh nghiệp được giao đất cũng phải cam kết xây dựng nhà ở xã hội đúng tiến độ, giá bán theo khung quy định.

* Ông Lê Khắc Hiệp – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup: Căn cứ vào nhu cầu, địa phương được tự quyết bố trí quỹ đất nhà ở xã hội

Luật Nhà ở 2023 và Nghị định số 100/2024/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã trao quyền gắn liền với trách nhiệm cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển NƠXH bao gồm: Quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại; Quỹ đất nhà ở xã hội độc lập, không gắn với các dự án nhà ở thương mại.

Đối với chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại, pháp luật nhà ở hiện hành quy định 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội. Hình thức 1 là dành 20% diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội; tiếp đó là bố trí quỹ đất nhà ở nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác. Ngoài ra, có thể đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, Nghị định 100 quy định 3 hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, một số nơi đã buộc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại đều phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy đã khôi phục lại quy định của Luật Nhà ở 2014 và vô hiệu hóa điểm mới của Luật Nhà ở 2023 là cho phép địa phương tự quyết định, tự chịu trách nhiệm bố trí quỹ đất nhà ở xã hội trong hoặc ngoài dự án nhà ở thương mại, dự án khu đô thị.

Việc yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội nếu không dành quỹ đất nhà ở xã hội thì phải xin cơ quan nhà nước chấp thuận sẽ khôi phục lại các bất cập của Luật Nhà ở 2014, làm phát sinh thủ tục hành chính. Đồng thời, quy định chủ đầu tư phải đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ gây vướng mắc vì chủ đầu tư được giao 100% diện tích đất của dự án và được tính tiền, phải nộp tiền ngay sau 90 ngày. Việc thu thêm tiền sử dụng đất tại thời điểm hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật sẽ tạo gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư và xung đột với pháp luật đất đai.

Bên cạnh đó, một số dự án khu đô thị mới trước đây đã dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội theo quy định. Tuy nhiên, do các dự án khu đô thị mới này nằm xa các khu công nghiệp, khu dân cư hiện hữu và các trung tâm hành chính… nên không thuận tiện và phù hợp với các đối tượng được mua nhà ở xã hội (thường là công nhân, cán bộ, chiến sỹ, công nhân viên chức…) do xa nơi làm việc.

Do đó, doanh nghiệp kiến nghị sửa đổi Nghị định 100 theo hướng địa phương căn cứ nhu cầu nhà ở xã hội của địa phương được tự quyết định bố trí quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này; không bắt buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành đất nhà ở xã hội. Dự án nào không phải dành đất nhà ở xã hội thì chủ đầu tư nộp 100% tiền sử dụng đất tính tại thời điểm giao đất, không thu thêm tiền sử dụng đất tính tại thời điểm hoàn thành hạ tầng kỹ thuật. Địa phương có trách nhiệm dành một phần tiền sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội tại vị trí khác.

Cùng đó, nên bổ sung quy định chuyển tiếp để cho phép dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trước đây đã phải dành đất nhà ở xã hội nhưng chưa triển khai thì địa phương căn cứ nhu cầu nhà ở xã hội có thể cho phép điều chỉnh quy hoạch để không bố trí đất nhà ở xã hội. Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất cho 100% quỹ đất và địa phương có trách nhiệm dành một phần tiền sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội tại vị trí khác.

Ngoài ra, cần quy hoạch khu đất xây dựng nhà ở xã hội gần với khu vực sinh sống, làm việc của đối tượng mua như khu công nghiệp, khu vực hành chính… để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng thụ hưởng.