Theo khảo sát của Savills trên 600 giao dịch bán lẻ tại TP.HCM trong năm 2024, ngành F&B chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần một phần ba diện tích thuê mới, tiếp theo là thời trang (24%) và giải trí (17%). Sự quan tâm của người tiêu dùng đối với các ngành hàng này, cùng với việc mở rộng của các thương hiệu lớn như Poseidon, Galaxy Cinema, Muji, Uniqlo, và Nitori, đã góp phần đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình tại TP.HCM tăng 2 điểm phần trăm trong năm 2024, đạt 93%.
Tuy nhiên, thị trường TP.HCM đang đối mặt với áp lực lớn từ nguồn cung chất lượng cao hạn chế. Dù nhu cầu từ các nhãn hàng luôn ở mức cao, nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến rất khiêm tốn, chỉ với hai dự án là Marina Central Tower và Lancaster Legacy tại khu vực trung tâm, không đủ sức tạo ra biến động đáng kể. Tình trạng khan hiếm nguồn cung chất lượng dự kiến kéo dài trong 3 năm tới, khiến cuộc cạnh tranh thuê mặt bằng, đặc biệt là các vị trí đắc địa, ngày càng gay gắt. Điều này đặt ra thách thức lớn cho các thương hiệu muốn mở rộng và buộc họ phải linh hoạt hơn trong việc tối ưu hóa mặt bằng hiện có.
Bên cạnh đó, mặt bằng nhà phố tại TP.HCM cũng đang mất dần sức hấp dẫn đối với các thương hiệu, nhất là các nhãn hàng quốc tế. Các yêu cầu khắt khe về vị trí, chất lượng xây dựng, tính minh bạch pháp lý, phòng cháy chữa cháy và giấy phép hoạt động thường không được các mặt bằng nhà phố đáp ứng đầy đủ.
Trái ngược với TP.HCM, thị trường Hà Nội lại ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn về nguồn cung tương lai. Trong khoảng 3 năm trở lại đây, xu hướng các nhãn hàng đã có vị thế tại TP.HCM bắt đầu mở rộng ra thị trường thủ đô ngày càng rõ nét. Sự thành công của các trung tâm thương mại quy mô lớn như Lotte Mall Westlake đã tạo động lực cho cả các nhà bán lẻ và các chủ đầu tư. Các tập đoàn bán lẻ quốc tế như Lotte Group và Central Retail cũng tiếp tục thể hiện sự hiện diện mạnh mẽ tại Hà Nội trong năm 2025.
Dự kiến đến cuối năm 2025, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nhận thêm 140.700 m² diện tích cho thuê từ bốn trung tâm mua sắm và ba khối đế bán lẻ mới. Trong giai đoạn 2026 – 2027, nguồn cung tiếp tục tăng thêm khoảng 174.100 m² từ bảy dự án khác. Nguồn cung dồi dào này được kỳ vọng sẽ làm gia tăng sự sôi động của hoạt động cho thuê.
Mặc dù vậy, mặt bằng nhà phố tại Hà Nội cũng gặp phải những vấn đề tương tự TP.HCM. Giá thuê bị đẩy lên cao cùng với các điều khoản thanh toán tiền thuê khá khắt khe (thường yêu cầu trả trước 6 tháng đến 1 năm) gây khó khăn cho doanh nghiệp, đặc biệt là ngành F&B vốn cần tối ưu dòng vốn lưu động. Thêm vào đó, các yếu tố về pháp lý, chất lượng xây dựng cũng là rào cản khiến mặt bằng nhà phố khó đáp ứng yêu cầu của khách thuê quốc tế. Điều này dẫn đến xu hướng các nhãn hàng F&B dịch chuyển từ mặt phố vào các trung tâm thương mại, nơi có chính sách thanh toán linh hoạt hơn, thậm chí có thể áp dụng mô hình chia sẻ doanh thu.
Savills nhận định, xu hướng dịch chuyển ra Hà Nội không chỉ đến từ các nhà bán lẻ mà còn có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn từ TP.HCM. Keppel, sau thành công của Saigon Center, sẽ mở rộng ra Hà Nội với dự án Hanoi Centre. Thiso Mall cũng dự kiến ra mắt dự án tại Hà Nội vào năm 2026. Sự khác biệt về động lực nguồn cung đang định hình rõ nét hai bức tranh tương phản trên thị trường mặt bằng bán lẻ của Hà Nội và TP.HCM.
