Gia tăng tích lũy nguồn lực từ quỹ đất cho thuê
Số liệu thống kê mới nhất từ Agriseco cho thấy quy mô doanh thu chưa thực hiện của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp (KCN) đang có chiều hướng gia tăng tích cực. Đây là khoản tiền mà doanh nghiệp đã nhận từ khách hàng nhưng chưa hoàn tất việc bàn giao hạ tầng hoặc dịch vụ, do đó chưa được ghi nhận ngay vào báo cáo kết quả kinh doanh. Khoản mục này đóng vai trò như "của để dành", đảm bảo doanh thu sẽ được ghi nhận đều đặn trong các kỳ kế toán tương lai khi các điều kiện bàn giao được thỏa mãn.
Tại thời điểm kết thúc quý III/2025, con số này đã chạm ngưỡng 61.000 tỷ đồng, đi cùng với mức tăng trưởng doanh thu cho thuê thực tế trên 30%. Đáng chú ý, tỷ lệ doanh thu chưa thực hiện trên doanh thu bình quân hiện vượt mức 80%, cao hơn đáng kể so với trung bình 5 năm gần nhất. Chỉ số này phản ánh tiến độ thu tiền từ khách hàng thuê đất, nhà xưởng đang diễn ra thuận lợi và nhu cầu thị trường vẫn duy trì ở mức cao bất chấp những biến động kinh tế.
Xét về từng đơn vị cụ thể, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đang dẫn đầu về khả năng tích lũy nhờ chuỗi dự án Nam Tân Uyên 1, 2 và 3. Đặc biệt, việc đưa dự án Nam Tân Uyên 2 mở rộng vào khai thác thương mại từ quý II/2025 đã đóng góp lớn vào việc gia tăng giá trị doanh thu chưa thực hiện. Tương tự, CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) cũng sở hữu lợi thế lớn khi các dự án trọng điểm như KCN Phước Đông, Đông Nam và Lê Minh Xuân 3 đang trong giai đoạn đẩy mạnh cho thuê.
Tổng công ty IDICO (IDC) cũng ghi nhận khoản mục này tăng trưởng nhờ danh mục dự án trải dài như KCN Phú Mỹ 2 mở rộng, Quế Võ II, Cầu Nghìn và Hữu Thạnh. Với tỷ lệ hấp thụ tốt tại các dự án này, IDC nắm giữ nguồn thu ổn định cho các năm tài chính tiếp theo. Ở nhóm doanh nghiệp cao su chuyển đổi như PHR, DPR hay GVR, doanh thu chưa thực hiện chủ yếu đến từ quỹ đất được quy hoạch chuyển sang đất khu công nghiệp. Nguồn lực tài chính này giúp các doanh nghiệp củng cố nội lực, tạo đà cho việc tái đầu tư và nâng cấp chất lượng hạ tầng dịch vụ khi áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Tuy nhiên, giới phân tích cũng lưu ý rằng nếu doanh nghiệp để tỷ lệ này duy trì ở mức cao quá lâu mà không đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hạ tầng để bàn giao, áp lực cân đối dòng tiền và chi phí vốn sẽ gia tăng.
Kết quả kinh doanh 9 tháng vượt kỳ vọng và triển vọng 2026
Về bức tranh lợi nhuận, nhóm doanh nghiệp KCN đã ghi nhận kết quả khả quan trong 9 tháng đầu năm 2025. Phần lớn các đơn vị đều đặt kế hoạch kinh doanh khá thận trọng hồi đầu năm do lo ngại các yếu tố rủi ro vĩ mô và thuế quan. Tính chung toàn ngành, mức độ hoàn thành lợi nhuận sau 3 quý đã đạt 88% kế hoạch năm, tạo tiền đề vững chắc để các doanh nghiệp về đích hoặc vượt chỉ tiêu khi kết thúc niên độ tài chính.
Sự phân hóa diễn ra rõ nét khi nhiều cái tên như SIP, NTC, DTD, LHG đã sớm vượt hoặc tiệm cận mức 100% kế hoạch lợi nhuận ngay trong quý III. Ngược lại, một số doanh nghiệp đặt mục tiêu tăng trưởng cao như KBC hay BCM lại ghi nhận kết quả khiêm tốn hơn so với kỳ vọng ban đầu. Riêng nhóm doanh nghiệp cao su có quỹ đất chuyển đổi (PHR, DPR, GVR), lợi nhuận 9 tháng đã vượt xa kế hoạch cả năm. Việc thiết lập các chỉ tiêu an toàn đã giúp nhóm này có biên độ vượt kế hoạch lớn, đồng thời mở ra triển vọng tăng trưởng tích cực khi nhu cầu thuê đất công nghiệp phục hồi hoặc các thương vụ hợp tác FDI quy mô lớn được kích hoạt.
Theo dự báo của Agriseco, lợi nhuận toàn ngành KCN trong năm 2025 ước tính tăng trưởng 5–10% so với cùng kỳ và sẽ có bước phục hồi mạnh mẽ hơn từ năm 2026. Động lực chính sẽ đến từ các doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, hạ tầng hoàn thiện và có vị trí chiến lược thuận lợi để đón dòng vốn đầu tư nước ngoài. Đối với nhóm cao su chuyển đổi, khoản thu nhập đột biến từ tiền đền bù đất và diễn biến giá cao su duy trì ở mức cao sẽ là yếu tố hỗ trợ quan trọng cho tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn.
