“Hệ thống 45” và kỳ vọng đánh thức loạt dự án “đắp chiếu” tại Tp.HCM

Phân loại vướng mắc, xử lý đúng vấn đề

Khoảng 4 – 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Tp.HCM chứng kiến tình trạng sụt giảm nguồn cung chưa từng có. Nhiều dự án bị ngưng triển khai do vướng mắc liên quan đến pháp lý đất đai, thủ tục đầu tư, xác định nghĩa vụ tài chính hoặc chồng chéo quy định giữa các luật.

Hệ quả là số lượng dự án đủ điều kiện mở bán mới giảm mạnh qua từng năm. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi thị trường, trong khi mặt bằng giá căn hộ liên tục thiết lập mức mới.

Không ít doanh nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn kéo dài khi dự án bị "treo" nhiều năm nhưng vẫn phải gánh chi phí lãi vay, chi phí tài chính và chi phí duy trì bộ máy. Thậm chí, nhiều dự án đã xây dựng dang dở nhưng phải "đắp chiếu" vì chưa hoàn tất một vài thủ tục cuối cùng.

Nhiều dự án tại Tp.HCM ngưng trệ do vướng mắc thủ tục pháp lý.

Trong bối cảnh đó, cơ quan chức năng đã liên tục họp "tháo gỡ" những vướng mắc theo quy định của pháp luật để hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như ổn định thị trường bất động sản.

Động thái mới nhất là Tp.HCM đã đưa danh sách hơn 800 dự án "gỡ vướng" và yêu cầu doanh nghiệp kê khai thông tin dự án lên "Hệ thống 45" để phân nhóm vấn đề mà doanh nghiệp đang gặp phải.

Đây được xem là động thái nhằm "vẽ lại bản đồ" các dự án tồn đọng trên toàn địa bàn thành phố. Theo giới chuyên môn, điểm quan trọng của hệ thống này không chỉ nằm ở việc tập hợp dữ liệu, mà còn ở khả năng số hóa và phân loại các nhóm vướng mắc theo từng cấp độ cụ thể. Đây được xem là nền tảng giúp thành phố có cái nhìn tổng thể về các "điểm nghẽn" của thị trường, thay vì xử lý riêng lẻ từng hồ sơ như trước đây.

Chia sẻ với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết: "Hệ thống 45, sẽ là phép thử quan trọng đối với quyết tâm tháo gỡ "cục máu đông" pháp lý của Tp.HCM. Nếu quá trình phân loại và xử lý được triển khai hiệu quả, nhiều dự án từng "ngủ đông" nhiều năm có thể được đánh thức, góp phần cải thiện nguồn cung nhà ở, giảm áp lực tăng giá và tạo nền tảng cho chu kỳ phục hồi mới của thị trường bất động sản thành phố".

Tại Hội nghị triển khai thực hiện Chỉ thị số 45/CT-UBND diễn ra hồi giữa tháng 5/2026, đại diện Sở Tài chính Tp.HCM cho biết, việc xây dựng "Hệ thống 45" nhằm tránh tình trạng "dự án còn vướng nhưng không được tổng hợp".

Thành phố sẽ rà soát lại toàn bộ các điểm nghẽn, từ chủ trương đầu tư, quy hoạch, giao đất, xác định tiền sử dụng đất cho tới cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, họp cùng nhiều sở ban ngành, doanh nghiệp về những thông tin, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tại địa bàn Tp.HCM, theo Chỉ thị 45/CT-UBND Tp.HCM.

Đại diện Sở Tài chính đề nghị doanh nghiệp mô tả càng cụ thể càng tốt về "điểm nghẽn" của dự án vướng mắc, không nêu chung chung. Từ đó, Sở theo dõi, phân tích các trường hợp và làm việc, tham mưu đến UBND Tp.HCM giao đúng cơ quan xử lý thay vì để hồ sơ đi lòng vòng như trước.

Sau nhiều năm chờ đợi, thị trường bất động sản Tp.HCM đang đặt kỳ vọng rằng lần rà soát này sẽ không chỉ dừng ở việc thống kê khó khăn, mà thực sự trở thành bước khởi đầu cho quá trình tháo gỡ thực chất, giúp các dự án được "hồi sinh" và đưa nguồn cung quay trở lại thị trường.

Ở góc nhìn pháp lý, Luật sư Lê Thị Bích Hằng, Đoàn Luật sư Tp.HCM cho rằng, một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là nhiều dự án bị "gom chung" vào nhóm khó khăn dù mức độ vướng mắc hoàn toàn khác nhau.

Có dự án chỉ chậm ở một thủ tục hành chính, nhưng cũng có dự án liên quan thanh tra, kiểm toán hoặc tranh chấp pháp lý kéo dài. Khi chưa được phân loại rõ ràng, quá trình xử lý thường mất rất nhiều thời gian.

Đơn cử như chậm tiến độ thực hiện dự án do quy trình xin chủ trương thành lập dự án, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân khu chồng chéo, công tác bồi thường, chủ trương xin chuyển mục đích sử dụng đất, xin phép xây dựng,.... hồ sơ phải thông qua nhiều cấp ban ngành, phải lấy ý kiến thành viên ủy ban nhiều lần.

Nhóm các dự án vướng xác định tiền sử dụng đất. Đây được xem là "nút thắt" lớn của bất động sản Tp.HCM nhiều năm qua. Không ít doanh nghiệp đã hoàn thiện gần như toàn bộ thủ tục pháp lý nhưng vẫn không thể triển khai hoặc mở bán vì chưa xác định xong giá đất.

Nhiều hồ sơ kéo dài nhiều năm khiến doanh nghiệp bị "chôn vốn", dự án dang dở, còn người mua nhà không thể nhận sản phẩm. Nếu thành phố xây dựng được quy trình định giá đất minh bạch, thống nhất và rút ngắn thời gian thẩm định, đây sẽ là nhóm có thể tạo ra nguồn cung đáng kể cho thị trường trong vài năm tới.

Hay nhóm về vướng pháp lý lịch sử đất đai, cần rà soát từng hồ sơ, kiểm tra hiện trạng thửa đất, đánh giá tính khả thi thực hiện dự án. Tránh trường hợp "dự án treo" do không đủ năng lực tài chính, không đủ hồ sơ pháp lý để thực hiện dự án, nhằm tối ưu hóa tài nguyên quốc gia.

Theo bà Hằng, việc kê khai tập trung lên "Hệ thống 45" được kỳ vọng sẽ giúp Tp.HCM bóc tách từng nhóm vấn đề để có cơ chế xử lý phù hợp hơn.

Dự án "đắp chiếu" tái khởi động, tăng nguồn cung nhà ở

Theo ghi nhận, nhiều dự án tại Tp.Thủ Đức, khu Nam Tp.HCM hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà Bè đã "nằm im" suốt nhiều năm dù vị trí khá đắc địa. Không ít công trường từng sôi động nay trở nên hoang vắng, cỏ mọc um tùm hoặc chỉ mới hoàn thiện phần móng rồi ngưng thi công. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân Tp.HCM vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, sau khi được "gỡ vướng" dự án "đắp chiếu" sau nhiều năm trời đang tái khởi động. Đơn cử như lại dự án Lancaster Lincoln, Tập đoàn Trung Thuỷ, sau sáu năm tạm dừng triển khai đã khởi động lại để xây dựng. Hay Tập đoàn Novaland cũng được "gỡ vướng" để cấp sổ hồng; Dự án của Công ty CP Gotec Land (quận 7 cũ) đang trong quá trình chờ để tái khởi động.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hoàng Quân.

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Hoàng Quân cho biết, đơn vị này cũng có nhiều dự án bị đình trệ nhiều năm, việc thành phố sớm thực hiện số hóa dữ liệu dự án và phân nhóm các vướng mắc theo từng lĩnh vực, giải quyết theo nhóm sẽ giúp cơ quan quản lý nhà nước áp dụng cơ chế tháo gỡ đồng loạt cho nhiều dự án tương tự, thay vì xử lý đơn lẻ từng trường hợp.

Hay bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Công ty TNHH Lan Anh thông tin, công ty này cũng đang rơi vào cảnh nhiều dự án phải "đình trệ" vì vướng các thủ tục pháp lý.

Đơn vị này kiến nghị tới UBND Tp.HCM, Sở ban ngành sớm xem xét gỡ vướng các thủ tục, hồ sơ pháp lý để doanh nghiệp tiếp tục hoạt động phát triển dự án.

Theo bà Nam Phương, doanh nghiệp bất động sản cũng kỳ vọng việc rà soát của Tp.HCM để đồng hành hỗ trợ cùng doanh nghiệp tại các dự án còn vướng mắc. Vị này cũng cho biết, điều thị trường cần nhất lúc này không chỉ là chính sách mới, mà là khả năng xử lý thực chất các dự án đang tồn đọng. Bởi chỉ khi dự án được triển khai trở lại, doanh nghiệp mới có dòng tiền để phục hồi hoạt động.

Bà Nguyễn Nam Phương, Chủ tịch Công ty TNHH Lan Anh.

Theo nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu quá trình tháo gỡ được triển khai đồng bộ, Tp.HCM có thể bước vào chu kỳ cải thiện nguồn cung từ cuối năm 2026 hoặc giai đoạn 2027.

"Trong vài năm gần đây, nguồn cung căn hộ mới tại Tp.HCM liên tục duy trì ở mức thấp, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn. Điều này khiến giá nhà liên tục leo thang. Ngay cả các khu vực vùng ven cũng ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh do thiếu nguồn hàng mới. Nếu một lượng lớn dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, thị trường sẽ có thêm nguồn cung mới sau thời gian dài khan hiếm" ông Châu chia sẻ.

Đại diện HoREA cũng cho rằng, việc tháo gỡ pháp lý, không chỉ tác động tới nguồn cung nhà ở, việc tháo gỡ dự án tồn đọng còn được xem là yếu tố quan trọng giúp khôi phục niềm tin của thị trường bất động sản Tp.HCM. Khi các dự án được xử lý pháp lý, doanh nghiệp có thể tái khởi động xây dựng, mở bán sản phẩm và cải thiện dòng tiền. Điều này cũng giúp giảm áp lực nợ xấu liên quan bất động sản, hỗ trợ hoạt động tín dụng và tạo hiệu ứng lan tỏa sang nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Phùng Sơn