Trước thực trạng giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay, hợp đồng mua bán khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) vẫn diễn ra phức tạp, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã thiết lập khung chế tài tài chính nghiêm khắc, đồng thời bổ sung các biện pháp khắc phục hậu quả chặt chẽ nhằm bảo vệ kỷ cương thị trường bất động sản.
Mức phạt kịch khung tới 100 triệu đồng cho hành vi chuyển nhượng trái phép
Căn cứ quy định tại Khoản 3 và Khoản 4 Điều 17 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, hành vi thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất khi không đáp ứng đủ một trong các điều kiện luật định (đặc biệt là việc thiếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ bị xử phạt phân cấp theo từng nhóm giao dịch cụ thể đối với cá nhân:
Biện pháp khắc phục hậu quả: Hủy hợp đồng, truy thu nguồn lợi bất hợp pháp
Bên cạnh chế tài phạt tiền, Nghị định 123/2024/NĐ-CP còn áp dụng đồng bộ biện pháp khắc phục hậu quả triệt tiêu động cơ giao dịch "chui":
Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu pháp lý: Giao dịch không được pháp luật công nhận, bên mua buộc phải trả lại toàn bộ diện tích đất đã nhận.
Truy nộp số lợi bất hợp pháp: Bên chuyển nhượng phải nộp lại toàn bộ các khoản lợi nhuận, tiền thu bất chính có được từ hành vi vi phạm vào ngân sách Nhà nước.
Buộc hoàn tất thủ tục đăng ký đất đai: Áp dụng đối với các trường hợp thửa đất thực tế đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Đáng lưu ý, trường hợp bên chuyển nhượng là tổ chức đã giải thể, phá sản hoặc cá nhân đã chết mà không có người thừa kế, hoặc đã chuyển đi nơi khác mà khu đất không thuộc diện Nhà nước thu hồi, trách nhiệm khắc phục hậu quả sẽ chuyển dịch sang bên mua: Bên nhận chuyển nhượng phải gánh vác toàn bộ các biện pháp khắc phục hậu quả mà bên bán để lại, đồng thời có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai đối với thửa đất đó theo luật định.
5 điều kiện tiên quyết để được phép giao dịch đất theo Luật Đất đai
Để tránh rơi vào bẫy pháp lý và các tranh chấp phức tạp, người dân và doanh nghiệp cần lưu ý Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai hiện hành quy định rõ 5 điều kiện bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Có Giấy chứng nhận: Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hợp pháp.
Không có tranh chấp: Thửa đất không vướng vào tranh chấp đất đai, hoặc các tranh chấp phát sinh đã được giải quyết dứt điểm bằng bản án, quyết định của Tòa án hay phán quyết của Trọng tài thương mại đã có hiệu lực pháp luật.
Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không nằm trong diện kê biên hoặc áp dụng các biện pháp ngăn chặn khác nhằm bảo đảm thi hành án.
Còn thời hạn sử dụng: Đất vẫn nằm trong thời hạn được phép sử dụng theo hồ sơ địa chính.
Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Thửa đất không bị cơ quan chức năng áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Quy định xử phạt nghiêm minh này là lời cảnh báo đắt giá đối với các nhà đầu tư và người mua nhà đất. Việc chấp nhận mua bán nhà đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ tiềm ẩn rủi ro mất trắng tài sản khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, mà người trong cuộc còn phải đối mặt với mức phạt hành chính nặng nề từ cơ quan quản lý.
