Sự thống trị của nhóm Vingroup và gam màu xám tại phần còn lại của thị trường
Tổng kết năm tài chính 2025, nhóm cổ phiếu bất động sản ghi nhận diễn biến trái chiều chưa từng có. Trong khi các chỉ số tài chính 9 tháng đầu năm của nhiều doanh nghiệp cho thấy sự cải thiện về dòng tiền và lợi nhuận, phản ứng của thị trường chứng khoán lại thiếu sự đồng thuận. Điểm sáng hiếm hoi và rực rỡ nhất thuộc về bộ đôi Vingroup (VIC) và Vinhomes (VHM). Tận dụng quỹ đất quy mô lớn và tiến độ bán hàng khả quan tại các đại dự án như Royal Island hay Wonder City, thị giá cổ phiếu VIC đã thiết lập mức tăng trưởng kỷ lục gấp 8 lần, từ vùng giá 40.000 đồng lên ngưỡng 320.000 - 340.000 đồng/cổ phiếu. Tương tự, VHM cũng ghi nhận mức tăng gấp 3 lần, vươn lên mốc 120.000 đồng/cổ phiếu. Đây là động lực chính nâng đỡ chỉ số VN-Index trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 9/2025.
Trái ngược với đà bứt phá của nhóm dẫn đầu, phần lớn các mã cổ phiếu địa ốc còn lại chịu áp lực điều chỉnh hoặc đi ngang trong biên độ hẹp. Mặc dù Phát Đạt (PDR) báo lãi tăng 31% hay DIC Corp (DIG) ghi nhận lợi nhuận gấp 13 lần cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm, thị giá các cổ phiếu này vẫn chưa phản ánh tương xứng đà hồi phục của hoạt động kinh doanh. Tính đến phiên giao dịch cuối năm, DIG chỉ tăng nhẹ 4,3%, PDR giữ nguyên mức giá tham chiếu, trong khi các mã cơ bản tốt như Nhà Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) thậm chí ghi nhận mức giảm giá. Diễn biến này cho thấy khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư đã thay đổi, dòng tiền thông minh có xu hướng co cụm vào các doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính vững chắc và quỹ đất sạch sẵn sàng khai thác.
Thị trường cũng chứng kiến sự sàng lọc khắc nghiệt đối với các doanh nghiệp yếu kém về quản trị và pháp lý. Quốc Cường Gia Lai (QCG) tiếp tục chật vật với các khoản nợ nghìn tỷ và phải thanh lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến các vụ án kinh tế. Đáng chú ý, Tập đoàn FLC cùng các mã trong hệ sinh thái như GAB, KLF, HAI đã chính thức bị hủy đăng ký giao dịch trên UPCoM từ ngày 31/12/2025 do không còn đáp ứng điều kiện công ty đại chúng. Dù FLC ước tính lợi nhuận mảng bất động sản năm 2025 đạt 635 tỷ đồng, những vi phạm về công bố thông tin đã khiến cổ phiếu này mất đi vị thế trên sàn chứng khoán.
Kỳ vọng vào lực đẩy từ hạ tầng và sức mua thực trong chu kỳ mới
Bước sang năm 2026, báo cáo chiến lược từ Chứng khoán Vietcap nhận định thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới dựa trên nền tảng vĩ mô ổn định. Yếu tố cốt lõi thúc đẩy thị trường đến từ nhu cầu nhà ở thực duy trì ở mức cao, cộng hưởng với sự hồi phục dần của nhu cầu đầu tư. Nguồn cung dự án mới được kỳ vọng sẽ đa dạng hóa danh mục sản phẩm, giải tỏa cơn khát hàng tồn tại trong suốt hai năm qua. Bên cạnh đó, việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công vào hệ thống hạ tầng giao thông tại các đô thị lớn (thuộc 34 tỉnh thành trên cả nước) sẽ trực tiếp gia tăng giá trị cho các dự án bất động sản lân cận.
Về triển vọng kinh doanh, Vietcap dự báo tổng doanh số bán hàng của danh mục các doanh nghiệp theo dõi (bao gồm VHM, KDH, NLG, NVL, DXG, HDC) sẽ ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 79% so với năm 2025. Động lực chính đến từ hoạt động mở bán các phân khu mới và sự trở lại của Novaland (NVL) sau quá trình tái cấu trúc toàn diện. Thị trường khu vực phía Nam được dự báo sẽ sôi động hơn với mức tăng giá sơ cấp duy trì ở mức một chữ số, trong khi thị trường Hà Nội và vùng lõi TP.HCM sẽ chứng kiến sự chọn lọc kỹ lưỡng từ người mua do mặt bằng giá đã neo ở mức cao.
Dưới góc độ tài chính, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện duy trì ở mức an toàn, cơ cấu nợ vay dần dịch chuyển sang tín dụng ngân hàng thay vì phụ thuộc quá lớn vào trái phiếu doanh nghiệp như giai đoạn trước. Các doanh nghiệp có thương hiệu mạnh tại khu vực phía Nam như Nhà Khang Điền (KDH) và Nam Long (NLG) được đánh giá cao nhờ chiến lược phát triển bền vững và pháp lý dự án minh bạch. Novaland (NVL) cũng là một ẩn số thú vị khi được kỳ vọng sẽ phục hồi mạnh mẽ nhờ nỗ lực xử lý nợ và tái khởi động bán hàng. Năm 2026 được dự báo không chỉ là cuộc đua về giá bán mà còn là phép thử về năng lực triển khai và uy tín của chủ đầu tư trong mắt khách hàng và cổ đông.
