Từ khoản nợ hơn 624 tỷ đồng của Ba Huân đến tài sản thương mại 3.620 tỷ đồng
Ngày 13/10, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) thông báo bán các khoản nợ của Công ty CP Ba Huân và Công ty TNHH Công nghệ cao Ba Huân Thạnh Hóa, với tổng dư nợ tạm tính đến ngày 23/9/2026 hơn 624 tỷ đồng.
Trong đó, khoản nợ của Công ty CP Ba Huân là hơn 494 tỷ đồng, gồm 462 tỷ đồng nợ gốc và 32,65 tỷ đồng nợ lãi. Khoản nợ của Công ty TNHH Công nghệ cao Ba Huân Thạnh Hóa là hơn 130 tỷ đồng.
Đáng chú ý, danh mục tài sản bảo đảm của các khoản nợ này bao gồm nhiều nhà máy, hệ thống máy móc và quyền tài sản phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tại Bình Dương, tài sản thế chấp của Ba Huân gồm quyền sử dụng 4 thửa đất liền kề với tổng diện tích hơn 17,6ha tại nhà máy ở Vĩnh Tân, Tân Uyên, cùng 22 dãy chuồng chăn nuôi gà và các công trình phụ trợ. Hệ thống máy móc tại đây bao gồm thiết bị phục vụ chăn nuôi, máy ấp trứng, dây chuyền sản xuất cám và máy phát điện.
Tại TP.HCM, tài sản bảo đảm còn có khu đất rộng hơn 6.364m2 cùng nhà xưởng xử lý trứng, nhà kho, nhà ăn và văn phòng ở xã Tân Nhựt, Bình Chánh. Kèm theo đó là hệ thống dây chuyền phân loại, soi chiếu, kiểm tra, in và đóng gói trứng gia cầm.
Một số sản phẩm của Ba Huân từng bán ra thị trường. Ảnh: Fanpage Ba Huân
Một tài sản đáng chú ý khác là khu đất gồm 9 thửa liền kề, tổng diện tích hơn 24,4ha tại nhà máy ở Thạnh An, Thạnh Hóa, Long An, cùng 14 dãy chuồng chăn nuôi gà và các công trình phụ trợ. Khu đất và công trình này được dùng làm tài sản bảo đảm chung cho nghĩa vụ của cả hai doanh nghiệp.
Không chỉ các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh, những tài sản gắn với hoạt động đầu tư, khai thác bất động sản cũng đang được ngân hàng đưa vào danh mục xử lý nợ.
Cùng ngày 13/10, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản bảo đảm liên quan đến khoản vay của Công ty CP Hàng không Tre Việt (Bamboo Airways).
Tài sản dự kiến đấu giá là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán giữa Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Dấu Ấn Sài Gòn và Công ty CP Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận, liên quan đến quyền khai thác thương mại tại 6 tầng của dự án Xi Grand Court, số 256-258 Lý Thường Kiệt, TP.HCM.
Tổng diện tích sàn thương mại trong danh mục tài sản bảo đảm là 47.316m2. Trong đó, tầng 1 rộng 8.142m1, tầng 2 rộng 8.049m, tầng 3 và tầng 4 cùng rộng 9.047m2; tầng 5 rộng 5.400m2 và tầng 6 rộng 7.631m2. Danh mục còn bao gồm khu vực rạp chiếu phim rộng 1.798m2 và các khu vực sân vườn tại tầng 5, tầng 6 với tổng diện tích khoảng 1.412m2.
Giá khởi điểm được Sacombank đưa ra là 3.620 tỷ đồng.
Trong khi đó, VietinBank Chi nhánh Đông Anh tiếp tục đưa khoản nợ của Công ty CP Đại Kim ra đấu giá lần thứ 6. Dư nợ quy đổi tạm tính đến hết ngày 11/8/2026 là gần 625 tỷ đồng, gồm 440 tỷ đồng nợ gốc và 184 tỷ đồng nợ lãi.
Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại lô C/D13, Khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội, với diện tích 7.220m2. Giá khởi điểm của tài sản được xác định ở mức hơn 468,5 tỷ đồng.
Dự án Xi Grand Court tại quận 10 cũ, TP HCM. Ảnh: Xi Grand Court
Nhiều khu đất, nhà máy được đưa ra đấu giá, có tài sản giảm giá gần 50%
Các thông báo xử lý tài sản bảo đảm xuất hiện tại nhiều ngân hàng và địa phương, với danh mục đa dạng từ đất sản xuất, nhà xưởng đến nhà đất đô thị.
Đầu tháng 10, BIDV Chi nhánh Bắc Sài Gòn thông báo đấu giá hai khu đất rộng gần 4,8ha tại Khu công nghiệp Bình Minh, với tổng giá khởi điểm gần 117 tỷ đồng, nhằm xử lý tài sản bảo đảm của Hoàng Quân Mê Kông.
Trong tháng 9, VietinBank Chi nhánh 6 thông báo xử lý tài sản bảo đảm là khu đất rộng gần 16.000m2 tại phường Tân Phước, TP.HCM, liên quan đến ông B.T.A, với giá khởi điểm dự kiến 91 tỷ đồng.
VietinBank Chi nhánh 10 cũng thông báo xử lý 8 nhà, đất tại phường An Phú Đông, TP.HCM, tổng diện tích khoảng 1.500m2. Trong đó, có hai lô đất rộng khoảng 500m2 mỗi lô. Giá khởi điểm chưa được công bố; theo thông tin trong tài liệu, giới môi giới dự đoán tổng giá trị các tài sản này không dưới 70 tỷ đồng.
Một trường hợp khác thu hút sự chú ý là Nhà máy nước Cần Giờ tại xã Bình Khánh, TP.HCM, được Agribank Chi nhánh Trung tâm Sài Gòn đưa ra đấu giá ngày 8/10 với giá khởi điểm 52,1 tỷ đồng.
Tài sản gồm quyền sử dụng khu đất rộng 12.809m2 và toàn bộ dây chuyền xử lý nước lợ, sản xuất nước đóng chai. Nhà máy do Công ty CP Đặng Đoàn Nguyễn làm chủ đầu tư; bà Nguyễn Thụy Đông Đào, tức ca sĩ Đông Đào, là Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc công ty.
Đáng chú ý, khi được Agribank rao bán lần đầu vào tháng 8/2025, tài sản này có giá khởi điểm 103,5 tỷ đồng. Sau hơn một năm, mức giá khởi điểm đã giảm khoảng 51,4 tỷ đồng, tương đương gần 50%.
Tài sản của ca sĩ Đông Đào rao bán giá gần 52 tỷ, giảm gần 50%.
Ngoài ra, Agribank còn đưa ra đấu giá khu đất rộng 1.412m2 cùng công trình văn phòng thương mại dịch vụ trên đường Lũy Bán Bích, TP.HCM, với giá khởi điểm hơn 121,4 tỷ đồng.
Sacombank cũng thông báo thanh lý nhiều tài sản nhà đất tại TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai. Trong số đó có khu đất rộng hơn 10.600m2 tại phường An Phú, TP.HCM, với giá 180 tỷ đồng; khu đất hơn 3.800m2 tại phường An Phú Đông, TP.HCM, có giá 120 tỷ đồng.
Trước đó, ngày 7/9, HDBank ban hành quyết định thu giữ, xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân. Theo báo cáo tài chính bán niên của doanh nghiệp, dư nợ tại ngân hàng này vào cuối quý II/2026 khoảng 895 tỷ đồng.
Danh mục tài sản bị thu giữ gồm 26 thửa đất tại TP.HCM, tổng diện tích hơn 3.660m2. Trong đó, 4 thửa thuộc dự án SaiGonRes tại quận 8 có tổng diện tích khoảng 1.000m²; 14 thửa nằm tại khu dân cư Phú Lợi, quận 8; 8 thửa còn lại ở khu vực quận 9 trước đây.
Tài sản bảo đảm còn bao gồm các tài sản, quyền tài sản và lợi ích liên quan đến dự án khu nhà ở biệt thự và chung cư tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, nay thuộc phường Cát Lái, TP.HCM, ngoại trừ một số căn hộ và biệt thự đã được xử lý theo các hình thức nêu trong thông báo.
Tín dụng kinh doanh bất động sản tăng mạnh, doanh nghiệp chịu sức ép dòng tiền
Việc các ngân hàng liên tục đưa khoản nợ và tài sản bảo đảm ra xử lý diễn ra trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ nền kinh tế, trong khi khả năng huy động vốn và tiêu thụ sản phẩm của một bộ phận doanh nghiệp còn gặp khó khăn.
Tại phiên họp thứ nhất sau khi được kiện toàn của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 13/10, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Ngọc Cảnh cho biết, tính đến ngày 31/8/2026, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 5,21 triệu tỷ đồng, tăng 9,49% so với cuối năm 2025 và chiếm 25,39% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế.
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2,59 triệu tỷ đồng, tăng 19,59% so với cuối năm 2025, chiếm 49,85% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.
Ở chiều ngược lại, dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản đạt 2,61 triệu tỷ đồng, tăng 1,02%, chiếm 50,15%. Như vậy, tốc độ tăng tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản cao hơn đáng kể so với nhóm tín dụng phục vụ nhu cầu mua nhà để ở, tự sử dụng.
Đối với nhà ở xã hội, dư nợ cho vay của các ngân hàng đạt hơn 51.000 tỷ đồng, trong đó Ngân hàng Chính sách xã hội chiếm hơn 26.000 tỷ đồng, còn các ngân hàng thương mại chiếm hơn 25.000 tỷ đồng.
Theo lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, trong năm 2026, các tổ chức tín dụng tiếp tục được yêu cầu kiểm soát chặt chẽ rủi ro và tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản, bảo đảm không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng. Một số lĩnh vực như nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà hàng, khách sạn và khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng được áp dụng cơ chế loại trừ phần dư nợ tăng thêm so với cuối năm 2025 khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản.
Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property: Các doanh nghiệp hiện nay đang ở trạng thái sống mòn, phải bóc lương khô ra ăn để duy trì.
Từ góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải tìm mọi cách duy trì hoạt động khi việc huy động vốn từ khách hàng khó khăn, còn khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng hạn chế.
"Các doanh nghiệp hiện nay đang ở trạng thái sống mòn, phải bóc lương khô ra ăn để duy trì", ông Toản ví von.
Theo ông, tại những dự án đang triển khai, chi phí vốn lớn trong khi sản phẩm khó tiêu thụ khiến tiến độ thi công bị ảnh hưởng, thậm chí một số dự án phải dừng lại. Doanh nghiệp vừa và nhỏ càng chịu sức ép khi khó tiếp cận vốn vay mới; nếu vay được, nguồn vốn chủ yếu được dùng để đảo nợ cũ hoặc duy trì các dự án dở dang thay vì đầu tư mới.
Ông Toản nhận định đây là đợt suy giảm thứ tư của thị trường bất động sản kể từ năm 2008. Sau giai đoạn giá tăng nóng, nhiều sản phẩm đã được đẩy lên mức cao so với giá trị và khả năng chi trả thực tế. Chẳng hạn, tại khu chung cư cũ Nam Trung Yên, giá từng ở mức khoảng 20 triệu đồng/m² nhưng sau đó tăng lên 60-70 triệu đồng/m2.
Theo chuyên gia này, áp lực điều chỉnh giá là khó tránh khỏi khi giao dịch suy giảm và khả năng chi trả của người mua bị hạn chế. Khó khăn lớn nhất của doanh nghiệp hiện nay là dòng tiền: khi dòng tiền bị tắc nghẽn, doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng kiệt quệ, trong khi nghĩa vụ trả nợ ngân hàng và các chủ nợ vẫn hiện hữu.
"Với doanh nghiệp, đôi khi cắt lỗ sớm đã là thành công. Chấp nhận đau thương, thậm chí bán tài sản của mình để sống sót qua giai đoạn khó khăn, cũng là thành công. Không phải lúc nào doanh nghiệp cũng cố giữ tài sản bằng mọi giá", ông Toản chia sẻ.
