Công ty TNHH Đầu tư và Tư vấn Quản lý Biển Đông (Công ty Biển Đông) vừa công bố thông tin về việc thay đổi các điều kiện, điều khoản của lô trái phiếu mã BIENDONGH2025001. Cụ thể, doanh nghiệp đã bổ sung 14 quyền sử dụng đất với tổng diện tích gần 7.000m² thuộc dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại – dịch vụ, văn phòng cao tầng tại phường An Khánh, TP. Thủ Đức, TP.HCM làm tài sản bảo đảm.
Dự án này do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Sun City (Công ty Sun City) làm chủ đầu tư, có quy mô 8,96ha và tổng mức đầu tư hơn 10.500 tỷ đồng. Theo quy hoạch, dự án có thời gian hoạt động 50 năm, dự kiến triển khai từ năm 2024 đến năm 2032.
Tài sản bảo đảm được bổ sung không chỉ riêng cho nghĩa vụ của lô trái phiếu BIENDONGH2025001 mà còn được dùng để chia sẻ ngang hàng về quyền ưu tiên thanh toán cho các nghĩa vụ nợ tại ba lô trái phiếu khác. Các lô trái phiếu này bao gồm DUCMAI2020, PTP2020 và HTCH2024001, do ba doanh nghiệp lần lượt là Công ty TNHH Đầu tư Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai, Công ty TNHH Đầu tư Phú Thịnh Phát và Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Du lịch Hoàng Trường phát hành.
Cả bốn doanh nghiệp nói trên đều có liên quan mật thiết đến cơ cấu sở hữu của chủ đầu tư Sun City. Theo đăng ký kinh doanh, Sun City có vốn điều lệ 3.800 tỷ đồng, được góp vốn bởi Công ty Nippon (74,882%) và Công ty Biển Đông (25,118%). Về phía Nippon, doanh nghiệp này có vốn điều lệ hơn 3.900 tỷ đồng và được sở hữu bởi chính ba công ty: Phú Thịnh Phát (22,855%), Hoàng Trường (35,552%) và Đức Mai (41,593%).
Việc thay đổi điều khoản trái phiếu gắn liền với một quy trình chuyển nhượng và thế chấp vốn góp phức tạp. Theo đó, toàn bộ 25,118% vốn góp của Biển Đông tại Sun City (tài sản bảo đảm số 1) sẽ được chuyển nhượng cho một bên đối tác. Các tài sản bảo đảm còn lại, bao gồm quyền tài sản của dự án và các quyền sử dụng đất, sẽ được thế chấp cho một khoản vay của bên nhận chuyển nhượng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), với hạn mức tín dụng tối đa 9.500 tỷ đồng.
Bên nhận chuyển nhượng được yêu cầu nộp tối thiểu 1.829 tỷ đồng vào một tài khoản phong tỏa tại VPBank. Số tiền này sẽ được giải tỏa sau khi các thủ tục pháp lý hoàn tất. Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu BIENDONGH2025001 và tất toán khoản vay của Công ty TNHH Đầu tư Kim Phát Land theo các hợp đồng đã ký kết.
Về tình hình các lô trái phiếu liên quan, lô BIENDONGH2025001 do Biển Đông phát hành có giá trị gốc 1.320,8 tỷ đồng, kỳ hạn 78 tháng và sẽ đáo hạn vào tháng 6/2027. Theo dữ liệu từ HNX, giá trị lưu hành của lô trái phiếu này còn lại hơn 1.026 tỷ đồng. Lô trái phiếu DUCMAI2020 của Đức Mai trị giá gần 1.400 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào tháng 12/2025. Lô PTP2020 của Phú Thịnh Phát có giá trị 900 tỷ đồng, đáo hạn tháng 6/2026. Riêng lô HTCH2024001 của Hoàng Trường (1.400 tỷ đồng) đã được trái chủ chấp thuận gia hạn ngày đáo hạn từ tháng 12/2024 sang tháng 12/2026. Tính đến giữa năm 2025, các doanh nghiệp này đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán lãi trái phiếu theo lịch.
Về tình hình kinh doanh, Công ty Biển Đông ghi nhận một chuỗi thua lỗ kéo dài. Doanh nghiệp này báo lỗ liên tiếp từ năm 2019 đến năm 2023 với tổng số lỗ lên đến hàng trăm tỷ đồng. Cụ thể, công ty lỗ 19 tỷ đồng (2019), lỗ 28 tỷ đồng (2020), lỗ 138 tỷ đồng (2021), lỗ 143 tỷ đồng (2022) và lỗ 176 tỷ đồng (2023).
Năm 2024, Biển Đông lần đầu tiên báo lãi sau thuế gần 136 tỷ đồng, giúp giảm lỗ lũy kế về còn hơn 326 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối năm 2024, vốn chủ sở hữu của công ty đạt gần 514 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả ở mức gần 2.228 tỷ đồng, trong đó có hơn 1.026 tỷ đồng là dư nợ trái phiếu.
