Giải bài toàn về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại TP Hồ Chí Minh

Đây là sự kiện đối thoại trực tiếp, do Sở Xây dựng phối hợp với Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP Hồ Chí Minh tổ chức nhằm thể hiện cam kết của chính quyền Thành phố trong việc đồng hành, lắng nghe và tháo gỡ vướng mắc cho ban quản trị chung cư, cư dân và doanh nghiệp.

Nhiều vấn đề “nóng” về nhà ở chung cư

Tại hội nghị, Ban tổ chức đã trình bày, hướng dẫn các điểm mới trong luật nhà ở và tiếp nhận, trả lời câu hỏi, kiến nghị từ các ban quản trị nhà chung cư, doanh nghiệp xoay quanh nhiều nội dung thiết thực, phản ánh những vấn đề cấp thiết trong quá trình hoạt động và vận hành nhà ở chung cư trên địa bàn TP Hồ Chí Minh như: Tư cách pháp nhân, quyền và nghĩa vụ của Ban quản trị chung cư; quy trình bầu, miễn nhiệm, thay thế thành viên Ban quản trị, cũng như việc đăng ký mã số thuế, mở tài khoản ngân hàng và sử dụng các khoản quỹ bảo trì, quỹ quản lý vận hành; đề xuất cơ chế xử lý các trường hợp chậm trễ, tranh chấp hoặc chưa bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì; công tác thu - chi, kê khai và nộp thuế đối với hoạt động vận hành nhà chung cư.

Quy trình sửa chữa, cải tạo, thay đổi thiết kế căn hộ hoặc mặt ngoài tòa nhà; công tác đảm bảo an toàn, an ninh và phòng cháy chữa cháy, đặc biệt là việc sạc xe điện, xử lý hành vi ném vật từ trên cao, quản lý vật nuôi và quy định xử lý vi phạm trong khuôn viên chung cư; tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc lấy ý kiến cư dân, tỷ lệ tham dự và đề xuất điều chỉnh một số quy định tại Luật Nhà ở 2023 và Thông tư 05/2024-TT-BXD cho phù hợp với thực tiễn quản lý vận hành chung cư tại TP Hồ Chí Minh.

“Công tác quản lý, vận hành nhà chung cư là nhiệm vụ trọng tâm, lâu dài, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của chính quyền, doanh nghiệp và người dân. Trong thời gian tới, Sở sẽ tiếp tục tăng cường công tác hướng dẫn, kiểm tra, thanh tra, xử lý nghiêm các vi phạm trong quản lý, vận hành chung cư; đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quản lý nhà ở, đảm bảo công khai, minh bạch, kết nối với dữ liệu dân cư; nâng cao năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ và đơn vị vận hành, đồng thời phát huy vai trò của Ban quản trị, tổ dân cư và cộng đồng cư dân trong giám sát, quản lý; phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ngành và chính quyền cơ sở, để kịp thời tháo gỡ các vướng mắc phát sinh, tạo môi trường sống an toàn, văn minh, bền vững cho người dân”, Ông Nam thông tin thêm.

Cũng theo đại diện chủ đầu tư này, một số đơn vị quản lý chung cư đã nhận được văn bản hướng dẫn của cơ quan chức năng, trong đó nêu rõ "đối với khoản thu hộ, chi hộ, đơn vị không cần xuất hóa đơn mà chỉ cần lập chứng từ thu, chi là đủ căn cứ kế toán". Tuy nhiên, trên thực tế quy định này vẫn còn gây lúng túng cho nhiều đơn vị trong quá trình thực hiện.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Phó Ban quản trị một chung cư tại phường Phú Thọ (TP Hồ Chí Minh) chia sẻ: “Đến với hội nghị lần này, tôi mong Sở Xây dựng cùng các sở, ngành liên quan tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi hơn để các chung cư dễ dàng hoàn thiện các loại giấy phép, trong đó có giấy phép môi trường. Bên cạnh đó, về lĩnh vực thuế, chúng tôi rất cần có những hướng dẫn cụ thể để ban quản lý chung cư thuận tiện trong việc kê khai, báo cáo. Hiện nay, các quy định về thuế đối với nhà chung cư vẫn chưa thật sự rõ ràng nên trong quá trình thực hiện, ban quản lý còn gặp nhiều vướng mắc”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định: “Một tòa chung cư cao khoảng 20 - 25 tầng thường có kinh phí bảo trì trung bình khoảng 20 tỷ đồng, thậm chí có những chung cư lên tới hàng trăm tỷ đồng, có nơi đến 500 tỷ đồng. Đây là một tài sản rất lớn, nếu không được quản lý chặt chẽ sẽ dễ bị kẻ xấu lợi dụng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của cư dân. Do đó, theo tôi cần có biện pháp mạnh mẽ và triệt để để xử lý dứt điểm các vi phạm liên quan đến quỹ bảo trì. Pháp luật hiện hành cũng đã quy định rõ "tùy theo mức độ vi phạm của chủ đầu tư hay ban quản trị, có thể xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự"”.

Cưỡng chế bàn giao quỹ bảo trì, bảo vệ quyền lợi cư dân

Ông Nguyễn Tiến Hưởng, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết: “Trước đây, khi chưa thành lập ban quản trị, quỹ bảo trì do chủ đầu tư quản lý, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư sử dụng khoản kinh phí này cho mục đích riêng. Tuy nhiên, hiện nay các quy định pháp luật đã rất chặt chẽ, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của cư dân. Trong Luật nhà ở cũng quy định chủ đầu tư phải mở tài khoản riêng cho quỹ bảo trì và không được phép sử dụng số tiền trong đó.

Khi ban quản trị chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải bàn giao toàn bộ quỹ bảo trì cho ban quản trị quản lý. Hiện nay, Luật Nhà ở và Nghị định 95 đã quy định rõ trách nhiệm, thẩm quyền cưỡng chế kinh phí bảo trì thuộc về chính quyền cấp xã.

Cụ thể, nếu chủ đầu tư còn giữ tài khoản quỹ bảo trì, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện cưỡng chế, chuyển tiền từ tài khoản đó cho ban quản trị. Trong trường hợp chủ đầu tư không còn hoặc đã sử dụng hết kinh phí bảo trì, cơ quan chức năng được phép cưỡng chế tài khoản hoạt động của chủ đầu tư để chuyển giao số tiền tương ứng cho ban quản trị chung cư.

Ông Trần Sỹ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho biết, trong thời gian qua, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư đã được xây dựng và ban hành từ Luật, Nghị định, Thông tư hướng dẫn; đồng thời Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành các Chỉ thị nhằm tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh đối với công tác quản lý và vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.

Với tinh thần đoàn kết, trách nhiệm và đổi mới, cùng sự tham gia chủ động của các bên liên quan, Sở Xây dựng thành phố tin tưởng công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn sẽ ngày càng nề nếp, hiệu quả, góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây dựng TP Hồ Chí Minh văn minh, hiện đại, nghĩa tình, xứng đáng là đầu tàu kinh tế của cả nước.