Thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một chu kỳ chuyển biến quan trọng, khi nguồn cung chất lượng cao liên tục được bổ sung và nhu cầu sử dụng không gian của doanh nghiệp ngày càng thay đổi.
Trong bối cảnh ấy, khách thuê – đặc biệt là các doanh nghiệp trong lĩnh vực tài chính, công nghệ và dịch vụ chuyên môn – đang sở hữu nhiều lợi thế để tái cấu trúc chiến lược vận hành, tối ưu hóa chi phí và nâng tầm môi trường làm việc.
Nguồn cung tăng, khách thuê chủ động hơn
Theo báo cáo quý I/2025 của Savills, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,33 triệu m² sàn, tăng 10% so với cùng kỳ năm trước. Dù khu vực trung tâm vẫn khan hiếm mặt bằng hạng A, các khu vực như phía Tây và nội thành mở rộng đang đón nhận làn sóng dự án mới, chiếm tới 41% tổng nguồn cung, mở rộng đáng kể lựa chọn cho khách thuê.
Bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Cho thuê Thương mại của Savills Hà Nội nhận định, thị trường đang nghiêng về phía khách thuê. Với sự gia tăng của các tòa nhà mới có chất lượng xây dựng và vận hành cao, doanh nghiệp có thể thương lượng tốt hơn về giá thuê, điều khoản linh hoạt và các dịch vụ gia tăng.
Cạnh tranh trên thị trường văn phòng không còn chỉ nằm ở giá thuê, mà ngày càng xoay quanh chất lượng tòa nhà, thiết kế không gian và trải nghiệm người dùng.
Theo số liệu từ Savills, mức công suất thuê trung bình hiện ở mức 82%, chủ yếu do nguồn cung mới chưa được hấp thụ hoàn toàn. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp củng cố vị thế đàm phán và chuyển dịch tới những không gian làm việc hiện đại hơn – một xu hướng đang chiếm tới 78% tổng lượng giao dịch trong quý I/2025.
Cạnh tranh trên thị trường không còn chỉ nằm ở giá thuê, mà ngày càng xoay quanh chất lượng tòa nhà, thiết kế không gian và trải nghiệm người dùng. Những tiêu chí như trần cao, ánh sáng tự nhiên, mặt bằng linh hoạt và tích hợp công nghệ đang trở thành chuẩn mực bắt buộc để thu hút khách thuê.
Cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư cũng mang lại lợi ích gián tiếp cho người thuê. Các tòa nhà hiện hữu buộc phải cải tạo, nâng cấp dịch vụ nếu không muốn bị bỏ lại phía sau. Điều này tạo ra một mặt bằng dịch vụ tốt hơn mà khách thuê không nhất thiết phải trả thêm chi phí.
Hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án hạng A
Báo cáo của Savills dự báo từ nay đến 2027, hơn 95% nguồn cung mới sẽ đến từ các dự án hạng A – với khoảng 864.500 m² sàn văn phòng được đưa ra thị trường sau năm 2027.
Sự bùng nổ này không chỉ giúp khách thuê lựa chọn đa dạng hơn, mà còn mở ra cơ hội tham gia sớm vào các dự án, từ đó tối ưu hóa chi phí fit-out, chủ động kế hoạch nhân sự và thậm chí tham gia định hình không gian làm việc theo định hướng thương hiệu.
Trong quý I/2025, nhóm ngành FIRE (tài chính, bảo hiểm, bất động sản), ICT và tư vấn tiếp tục dẫn đầu nhu cầu thuê tại Hà Nội. Những khách thuê này không chỉ đòi hỏi diện tích lớn mà còn ưu tiên hạ tầng kỹ thuật hiện đại, khả năng kết nối tốt và yếu tố bền vững.
Xu hướng văn phòng xanh đang dần trở thành "chuẩn mới". Báo cáo Savills Impacts 2025 ghi nhận, tại các thị trường phát triển, giá thuê tại các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh có thể cao hơn từ 20–30%.
Tại Hà Nội, phần lớn các công trình đạt tiêu chuẩn xanh đều là các dự án mới trong vòng 5 năm trở lại đây, phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ về chất lượng xây dựng.
Đặc biệt, các công ty châu Âu hay tập đoàn đa quốc gia đang xem văn phòng xanh như một tiêu chí tiên quyết để phù hợp với chiến lược ESG, cũng như đáp ứng yêu cầu ngày càng khắt khe từ cổ đông và đối tác quốc tế.
Với nguồn cung tăng mạnh và sức cạnh tranh ngày càng lớn, các chủ đầu tư cần thận trọng với chiến lược định giá.
"Thị trường văn phòng là thị trường của khách thuê, khiến việc tăng giá trở nên rủi ro đối với chủ đầu tư. Các chủ đầu tư văn phòng hạng A nên tập trung vào chốt giao dịch với khách thuê nhằm gia tăng tỉ lệ lấp đầy và duy trì dòng tiền ổn định", bà Minh đánh giá.
Thay vào đó, việc tập trung chốt giao dịch và gia tăng tỉ lệ lấp đầy sẽ là chiến lược quan trọng để đảm bảo dòng tiền ổn định trong ngắn và trung hạn. Điều này càng cấp thiết khi thị trường đang chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa các tòa nhà chất lượng cao và phần còn lại.
Vị chuyên gia cho rằng hiện tại đang là giai đoạn thuận lợi để khách thuê – đặc biệt là các doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn – đánh giá lại nhu cầu sử dụng không gian, rà soát hợp đồng thuê hiện tại và triển khai kế hoạch di dời hoặc nâng cấp văn phòng.
Sự chủ động này không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện trải nghiệm làm việc, kiểm soát chi phí, mà còn tái định vị hình ảnh thương hiệu và đáp ứng các yêu cầu ESG ngày một khắt khe hơn.
Tuy nhiên, bà Minh cũng lưu ý lợi thế của người thuê sẽ không kéo dài. Khi lượng cung chất lượng cao được hấp thụ hết, thị trường có thể quay lại thế cân bằng – thậm chí nghiêng về phía chủ đầu tư.
