Nhóm 1: Rủi ro tiềm ẩn về pháp lý và tài chính
Đây là nhóm bất động sản có những rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu và dòng tiền của nhà đầu tư, dù vẻ ngoài có thể rất hấp dẫn.
Đầu tiên là nhà thương mại – dịch vụ (shophouse, officetel). Loại hình này thường có thời hạn sử dụng đất ngắn (phổ biến là 50 năm). Khi hết hạn, chủ sở hữu sẽ phải đối mặt với các thủ tục gia hạn phức tạp hoặc nguy cơ mất quyền sở hữu. Bên cạnh đó, chi phí vận hành thường cao hơn khoảng 30% do áp giá điện, nước theo đơn giá thương mại. Quan trọng nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình này ở nhiều nơi vẫn còn vướng mắc, ảnh hưởng đến các quyền lợi về an sinh xã hội và khả năng thế chấp vay vốn với lãi suất ưu đãi.
Thứ hai là nhà tái định cư hoặc trong diện quy hoạch, giải tỏa. Mức giá rẻ là yếu tố thu hút duy nhất, nhưng đi kèm là rủi ro pháp lý cực lớn. Giấy tờ sở hữu thường không đầy đủ hoặc chỉ là tạm thời, khiến người mua dễ rơi vào tranh chấp và có nguy cơ mất trắng. Chất lượng xây dựng của loại hình này thường thấp, nhanh xuống cấp, đòi hỏi chi phí sửa chữa lớn, làm tăng tổng vốn đầu tư nhưng lại không cải thiện được giá trị bán lại.
Thứ ba là nhà phát mại từ ngân hàng. Dù giá có thể rẻ hơn thị trường, người mua thường phải gánh chịu toàn bộ các khoản nợ cũ liên quan đến tài sản như phí quản lý, hóa đơn điện nước, thuế chưa thanh toán. Tình huống phức tạp hơn là khi chủ cũ không hợp tác bàn giao, hoặc đã ký các hợp đồng cho thuê dài hạn trước đó, khiến người mua hợp pháp không thể tiếp nhận và sử dụng tài sản, dẫn đến các tranh chấp pháp lý kéo dài.
Nhóm 2: Rủi ro về chất lượng sống và tính thanh khoản
Nhóm này bao gồm các bất động sản có pháp lý rõ ràng nhưng lại tồn tại những yếu tố làm suy giảm chất lượng sống, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng bán lại và tiềm năng tăng giá.
Điển hình là nhà trong các khu chung cư siêu cao tầng (40-60 tầng). Mật độ dân số quá lớn thường dẫn đến tình trạng quá tải hạ tầng nội khu. Việc chờ đợi thang máy vào giờ cao điểm, ùn tắc giao thông tại các tuyến đường xung quanh và những va chạm trong sinh hoạt cộng đồng là các vấn đề thường gặp, làm giảm sức hấp dẫn của dự án trong dài hạn.
Tiếp theo là nhà ở các khu đô thị vệ tinh quá xa trung tâm. Mức giá ban đầu có thể thấp, nhưng người mua phải trả giá bằng chi phí cơ hội về thời gian di chuyển (2-3 tiếng mỗi ngày), chi phí vận chuyển và sự thiếu thốn các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Sự bất tiện này khiến các dự án này có tính thanh khoản thấp, nhiều trường hợp chủ nhà phải chấp nhận bán lỗ để quay trở lại khu vực trung tâm.
Cuối cùng là nhà trong các khu dân cư mở, không có hệ thống an ninh khép kín (compound). Tại thị trường Việt Nam, an ninh là một trong những yếu tố được đặt lên hàng đầu. Các khu dân cư không có cổng, chốt bảo vệ và quản lý ra vào thường bị đánh giá thấp về sự riêng tư và an toàn. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống mà còn là một điểm trừ lớn trong mắt người mua sau này, khiến giá trị tài sản khó tăng trưởng.
