Các quốc gia trên thế giới kiểm soát giá nhà như thế nào?

Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. 

Nội dung Tờ trình nêu: Thị trường bất động sản là thị trường có tác động mạnh đến nền kinh tế vĩ mô, có mỗi liên hệ chặt chẽ với ngành tài chính - ngân hàng và an sinh xã hội. Do đó, khi giá bất động sản tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân sẽ đẫn đến mất cân bằng cung – cầu, bất ổn hệ thống tài chính, ảnh hưởng an sinh xã hội. Trong bối cảnh giá nhà ở tăng cao liên tục, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị, nhiều quốc gia trên thế giới đã triển khai các biện pháp điều tiết giá bất động sản nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, hạn chế đầu tư, kiểm soát tín dụng bất động sản và duy trì sự phát triển bền vững của thị trường. 

Singapore: Áp thuế trước bạ cao khi mua bất động sản từ căn thứ 2 trở lên

Theo đó, Singapore đã áp dụng "Thuế trước bạ bổ sung đối với người mua bất động sản" (ABSD) cao đối với nhà đầu tư bất động sản thứ 2 (20%), bất động sản thứ 3 trở lên (30%), nhà đầu tư nước ngoài (60%).

Đồng thời, hạn chế tín dụng bằng cách áp dụng tỷ lệ tổng trả nợ so với thu nhập (TDSR): tổng các khoản trả nợ hàng tháng không quá 55% thu nhập và nợ trên giá trị tài sản (LTV): khoản vay mua nhà đầu tiên tối đa 75% giá trị nhà, nhà thứ 2 tối đa 45% giá trị nhà và nhà thứ 3 trở lên tối đa 35% giá trị nhà.

Quốc gia này còn có chính sách phát triển nhà ở công do Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) quản lý là một điển hình thành công trong việc điều tiết giá nhà ở. Hơn 80% dân số sở hữu nhà từ hệ thống HDB với giá bán và thuê phù hợp thu nhập. Chính phủ Singapore chủ động phân bổ quỹ đất cho NOXH, đồng thời hỗ trợ trực tiếp người mua lần đầu thông qua trợ cấp và tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi.

Trên cơ sở các biện pháp trên, giá nhà tại Singapore được kiểm soát và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân được duy trì tốt.

Nhà ở xã hội cho thuê tại Hàn Quốc.

Hàn Quốc: Áp "giá trần" với các căn hộ xây trên đất công

Hàn Quốc cũng thực hiện hạn chế tín dụng để kiểm soát giá nhà. Theo đó, Hàn Quốc áp dụng tỷ lệ tổng nợ trên giá trị tài sản (LTV): Hạn mức vay thế chấp tối đa là 40% ở khu vực Seoul, tỷ lệ trả nợ so với thu nhập hàng năm (DTI) khoảng 40%.

Thuế giao dịch đổi với nhà đầu tư bất động sản thứ 2 (8%), bất động sản thứ 3 trở lên (12%), Thuế sở hữu bất động sản toàn diện (CREHT) áp dụng đối với người sở hữu nhiều nhà hoặc nhà giá trị cao (thuế suất lũy tiến tủy số lượng và giá trị bất động sản, từ 0,6% đến 6%/ năm)

Chính phủ Hàn Quốc quy định giá trần đối với căn hộ mới trong các dự án nhà ở công hoặc đất công; chủ đầu tư không được bán vượt mức giá trần đã phê duyệt nhằm tránh việc chủ đầu tư nâng giá quá cao ngay từ đầu. Cơ chế kiểm soát giá đối với nhà ở thương mại được áp dụng có chọn lọc tại các "khu vực kiểm soát giá" – nơi giá bán căn hộ mới phải được cơ quan quản lý phê duyệt.

Hàn Quốc cũng yêu cầu kê khai và minh bạch hóa tất cả hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản; Chính phủ theo dõi chặt chẽ để phát hiện giao dịch bất hợp pháp, khai thấp giá để trốn thuế hoặc thổi giá.

Quốc gia này cũng thực hiện chương trình "Bogeumjari Housing" được triển khai nhằm cung cấp nhà ở giá phù hợp cho người có thu nhập phù hợp và trung bình. Chính phủ Hàn Quốc điều tiết giá nhà thông qua việc quy định giá bán ưu đãi cho NOXH do các công ty nhà nước như Korea Land & Housing Corporation phát triển, với cơ chế tính giá dựa trên chi phí cộng biên lợi nhuận giới hạn. Ngoài ra, Chính phủ khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ đất đai và vốn, đồng thời kiểm soát chặt đối tượng thụ hưởng để tránh trục lợi chính sách.

Trên cơ sở các biện pháp trên, Chính phủ Hàn Quốc đã giảm đầu cơ ngắn hạn (lượng giao dịch nhà ở mua đi bán lại nhanh), ổn định hơn một số khu vực nóng, chuyển hướng đầu tư thị trường căn hộ sang bất động sản thương mại hoặc sản phẩm tài chính khác. Tuy nhiên vẫn còn một số hạn chế về kiểm soát giá nhà tại Seol, nguồn cung hạn chế vẫn đẩy giá nhà lên cao, nhiều hộ sở hữu nhiều nhà ở do thừa kế, không đầu cơ nhưng vẫn phải nộp thuế cao, thị trường năm 2022-2023 nguội lạnh, ít giao dịch kỷ lục trong vòng 10 năm trở lại đây.

Nhà ở xã hội tại Trung Quốc.

Trung Quốc: Hạn chế giao dịch bất động sản tại thành phố lớn

Trung quốc áp dụng biện pháp hạn chế giao dịch bất động sản để kiểm soát giá nhà. Hộ gia đình tại thành phố lớn chỉ được mua tối đa 1-2 căn; người ngoại tỉnh muốn mua phải chứng minh đã nộp thuế hoặc bảo hiểm xã hội tại thành phố 2-5 năm liên tục; doanh nghiệp không được mua nhà để đầu cơ; nhà ở thương mại mới mua sau 2-5 năm mới được bán lại.

Quốc gia này cũng kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, hạn chế cho vay đầu cơ; ap dụng tỷ lệ tổng nợ trên giá trị tài sản (LTV) khoảng 30-60%, lãi suất cho vay đối với cho vay mua nhà thứ 2 hoặc thứ 3 (lãi suất cho nhà ở đầu tiên tại Bắc kinh khoảng 3,05%, cho nhà thứ 2 khoảng 3,45%,… và do Ngân hàng quyết định).

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản bị kiểm soát nợ thông qua "ba làn ranh đỏ" cụ thể như sau: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản (sau khi loại trừ khoản ứng trước) ≤ 70%; Tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu ≤ 100%; Tỷ lệ tiền mặt ngắn hạn trên nợ ngắn hạn ≥ 1. Doanh nghiệp vi phạm càng nhiều "làn ranh đỏ" thì hạn mức vay nợ mới càng bị siết chặt.

Trung Quốc đang áp dụng một số loại thuế sau: thuế trước bạ (1-5%); thuế sử dụng đất; "thuế bất động sản" đối với bất động sản sản thương mại không phải nhà ở thí điểm tại một số thành phố lớn (tại Thượng Hải: 0,4%-0,6%, tại Trùng Khánh: 0,5%-1,2%); tăng thuế giao dịch đối với mua bán nhà thứ 2 (khoảng 3%).

Một số nơi (Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Quảng Châu giai đoạn từ 2017–2021 khi giá nhà tăng quá nóng) áp trần giá đối với nhà thương mại mới. Khi dự án chuẩn bị mở bán, chính quyền địa phương phải phê duyệt mức bán tối đa (nhiều nơi quy định giá nhà mới không được cao hơn 85-90% giá giao dịch trung bình của nhà cũ trong khu vực) và chủ đầu tư không được bán cao hơn mức giá phê duyệt. Nếu muốn tăng giá, phải được chính quyền xem xét lại nhưng thường khó được chấp thuận trong giai đoạn siết thị trường.

Bên cạnh đó, Chính phủ Trung quốc cũng tập trung phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá rẻ. Chính quyền địa phương được giao trách nhiệm bố trí quỹ đất công, đất dự án treo hoặc đất thu hồi để triển khai các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Giá thuê được Nhà nước kiểm soát nghiêm ngặt nhằm ngăn chặn tình trạng thương mại hóa quá mức hoặc biến tướng thành đầu cơ.

Trên cơ sở các biện pháp trên, Chính phủ Trung Quốc đã hạn chế được đầu cơ ngắn hạn, giá nhà ở đã chững lại tại các khu vực có hạn chế nghiêm ngặt (Bắc Kinh, Thượng Hải) nhưng vẫn tăng tại các thành phố cáp 2, cấp 3 (do nhu cầu dịch chuyển), tồn kho bất động sản tăng nhanh và thanh khoản thị trường thấp, đặc biệt sau năm 2021 khi chính sách "3 làn ranh đỏ" khiến nhiều doanh nghiệp thiếu vốn.

Khu phố Fuggerei được thành lập từ năm 1514 bởi Jakob Fugger là khu phức hợp nhà ở xã hội lâu đời nhất thế giới.

Đức: Kiểm soát giá thuê nhà và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội

Chính sách "Mietpreisbremse" ở Đức là một trong những biện pháp nổi bật để kiểm soát giá thuê nhà, được đưa ra từ năm 2015 và đến nay vẫn được áp dụng (với nhiều lần điều chỉnh). Đây là "công cụ phanh giá thuê" – nhằm kiềm chế tốc độ tăng giá thuê quá nhanh ở các thành phố lớn. Tại các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng do chính quyền bang xác định, khi ký hợp đồng thuê mới, giá thuê không được vượt quá 10% mức giá thuê tham chiếu trung bình của khu vực; nếu chủ nhà cho thuê vượt mức thì người thuê nhà có quyền khiếu nại.

Để hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở xã hội, Chính phủ Đức quy định nhà ở xã hội (Sozialwohnungen) được xây dựng bằng vốn ngân sách liên bang hoặc bang, với sự hỗ trợ cho các chủ đầu tư (trợ cấp, vay ưu đãi). Chủ đầu tư tham gia chương trình phải cam kết cho thuê với mức giá thấp hơn thị trường trong thời hạn nhất định (thường là 20-30 năm) và các căn hộ này chỉ dành cho người thu nhập thấp hoặc trung bình thấp.

Ngoài ra, Chính phủ Đức cũng có chính sách hỗ trợ tài chính trực tiếp như trợ cấp tiền thuê nhà (Wohngeld) cho hộ gia đình có thu nhập thấp nhưng không ở trong nhà xã hội. Mức trợ cấp tùy theo thu nhập, số nhân khẩu và phí thuê thực tế.

Trên cơ sở các biện pháp trên, Chính phủ Đức đã ổn định thị trường thuê nhà, hạn chế lạm phát giá thuê.

Dự án nhà ở xã hội cho người cao tuổi Laural Tower ở Philadelphia. (Nguồn: voapa.org)

Hoa Kỳ: Kiểm soát giá thuê nhà, áp thuế tài sản cao

Tại Mỹ, chính sách kiểm soát giá nhà không được áp dụng trên phạm vi toàn quốc như ở Trung Quốc hay Đức, mà tập trung ở cấp bang hoặc thành phố, với các biện pháp chủ yếu là kiểm soát giá thuê (rent control / rent stabilization). 

Ví dụ như, New York áp dụng hệ thống kiểm soát giá thuê (rent control) cho hợp đồng trước năm 1974 và hệ thống ổn định giá thuê (rent stabilization) cho khoảng 1 triệu căn hộ để giới hạn mức tăng tiền thuê hàng năm.

Bang California giới hạn mức tăng giá thuê tối đa 5% + lạm phát/năm, nhưng không quá 10%/năm. Bang Oregon quy định mức tăng tối đa 7% + lạm phát.

Mỹ áp dụng chính sách thuế tài sản cao để khuyến khích sử dụng hiệu quả đất đai, gián tiếp hạn chế mục đích gom hàng, tạo khan hiếm ảo. Thuế này là thuế thường niên (trung bình khoảng 1,1% giá trị bất động sản, một số nơi như New Jersey, Illinois mức thuế này lên tới hơn 2%/ năm) đánh vào giá trị bất động sản và do chính quyền địa phương thu để tài trợ cho giáo dục, y tế, hạ tầng, dịch vụ công cộng.

Các chương trình an sinh nhà ở chủ yếu do Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị Hoa Kỳ (HUD) quản lý, kết hợp cùng chính quyền bang và địa phương như: Phiếu hỗ trợ thuê nhà (Section 8 Housing Choice Voucher Program) để trợ cấp tiền thuê nhà (người đủ điều kiện chỉ trả tối đa 30% tiền thuê, Chính phủ thanh toán phần còn lại trực tiếp cho chủ nhà); Chương trình Nhà ở công cộng (Public Housing) cung cấp nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, người già, người khuyết tật; 

Dự án hỗ trợ cho thuê (PBRA): Chính phủ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư và chủ đầu tư cam kết cho thuê dưới giá thị trường và chính phủ sẽ trợ cấp phần chênh lệch. Chương trình ưu đãi thuế cho nhà ở cho người thu nhập thấp (LIHTC) ưu đãi thuế liên bang cho các chủ đầu tư xây dựng hoặc cải tạo nhà ở giá rẻ, các chủ đầu tư phải dành một phần căn hộ để cho hộ thu nhập thấp thuê với giá thấp hơn thị trường (thường trong 15–30 năm).

Chương trình nhà ở cho người cao tuổi (Housing for the Elderly (Section 202)) và nhà ở cho người khuyết tật (Housing for Persons with Disabilities (Section 811)) tài trợ phát triển nhà ở cho người cao tuổi kết hợp với dịch vụ chăm sóc xã hội, hỗ trợ ngươi khuyết tật sống độc lập bằng cách cung cấp nhà ở giá rẻ, kèm dịch vụ hỗ trợ

Các biện pháp trên tại Mỹ đã đạt được một số thành quả để cung cấp nhà ở với giá hợp lý tại nhiều Bang do có tính linh hoạt cao. Tuy nhiên, giá nhà tại nhiều nơi vẫn biến động mạnh do đầu cơ và chu kỳ của nền kinh tế.