Thị trường căn hộ Hà Nội: Giá sơ cấp neo cao, thứ cấp dần hạ nhiệt

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, quý I/2025 chứng kiến mức tăng giá ấn tượng ở một số khu vực tại Hà Nội. Dẫn đầu là Đông Anh với mức tăng 42% so với cùng kỳ năm trước, theo sát là Tây Hồ với mức tăng 40%. Đáng chú ý, Tây Hồ hiện cũng là khu vực dẫn đầu về giá sơ cấp trung bình, đạt khoảng 185 triệu đồng/m² - mức cao nhất thị trường hiện nay.

Trong khi đó, thị trường đang ghi nhận sự chênh lệch lớn giữa giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp hiện đạt khoảng 79 triệu đồng/m², trong khi giá căn hộ thứ cấp chỉ quanh mức 60 triệu đồng/m² - chênh lệch gần 32%.

Khảo sát hơn 400 dự án chung cư tại Hà Nội cho thấy, 47% số dự án ghi nhận giá bán thứ cấp giảm so với quý trước. Mức giảm dao động theo từng dự án, nhưng trung bình thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm khoảng 1% theo quý.

Đáng chú ý, khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp ngày càng bị nới rộng, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Tại các dự án hạng A, mức chênh lệch giá lên tới 52%, trong khi phân khúc hạng B là 21%. Điều này phản ánh rõ áp lực điều chỉnh giá ở những sản phẩm có giá trị cao, trong bối cảnh tâm lý thị trường đang có sự dịch chuyển.

Một trong những nguyên nhân khiến giá căn hộ thứ cấp có xu hướng giảm đến từ sự thay đổi trong kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư. Khi giá sơ cấp duy trì ở mức cao, người mua có xu hướng tìm đến thị trường thứ cấp để tìm kiếm mức giá hợp lý hơn. Trước thực tế đó, nhiều nhà đầu tư đã đạt được kỳ vọng lợi nhuận ở giai đoạn trước đang chủ động điều chỉnh chiến lược: thu hẹp biên lợi nhuận để tăng thanh khoản và chuyển hướng dòng vốn sang các thị trường có tiềm năng sinh lời cao hơn.

Sự điều chỉnh này đã tạo nên làn sóng giảm giá thứ cấp không còn mang tính cục bộ mà đang lan rộng. Dù vậy, mức điều chỉnh hiện tại vẫn chưa đủ hấp dẫn để kích hoạt một làn sóng giao dịch mạnh. Theo dự báo của Savills, mặt bằng giá căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, khi người mua có thêm nhiều lựa chọn và thị trường trở nên linh hoạt hơn.

Ngược lại với thị trường thứ cấp, giá bán sơ cấp được dự báo sẽ khó giảm trong quý II/2025. Dù không còn tình trạng "tăng nóng" như trước, song áp lực giảm giá cũng không đáng kể do nguồn cung mới trong quý này phần lớn là các dự án có vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng cao và đến từ các chủ đầu tư uy tín. Mức giá sơ cấp của các dự án mở bán trong quý II có thể dao động quanh mức 100 triệu đồng/m² - cao hơn đáng kể so với mặt bằng trung bình hiện tại là 79 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, từ quý III - quý IV/2025, khi các đại dự án như Vinhomes Smart City và Ocean Park hoàn tất mở bán, thị trường có thể tiếp nhận thêm các dự án mới ở những khu vực ít đắc địa hơn. Điều này có thể tạo điều kiện cho mặt bằng giá sơ cấp được điều chỉnh nhẹ về mức hợp lý hơn.

Hiện tại, mặt bằng giá vẫn đang ở mức cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua, nhất là với các gia đình trẻ hoặc người có thu nhập trung bình. Savills dự báo trong năm 2026, thị trường có thể bước vào chu kỳ điều chỉnh sâu hơn khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển phân khúc căn hộ hạng C - dòng sản phẩm gần như vắng bóng trong những năm gần đây.

Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ giúp thị trường tiệm cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời góp phần thiết lập lại sự cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường.