Điều tiết thị trường bất động sản để phục hồi và phát triển bền vững

Ảnh minh họa: TTXVN

Mục tiêu của Hội thảo là đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa đầu năm 2024, đánh giá tác động của những thay đổi pháp lý đến thị trường bất động sản trong bối cảnh mới. Từ đó, đề xuất những giải pháp kịp thời nhằm thúc đẩy quá trình triển khai hiệu quả các Luật, góp phần phục hồi và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Phát biểu tại hội thảo, Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hồng Chương - Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân chia sẻ, thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường hàng hóa dịch vụ, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển các khu vực đô thị và nông thôn bền vững, từ đó đóng góp cho tăng trưởng, phát triển kinh tế.

Theo Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hồng Chương, thời gian qua (giai đoạn 2022 - 2023), thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Từ năm 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng mở ra một trang mới với nhịp phục hồi tích cực khi có sự thay đổi của các luật quan trọng. Tháng 11/2023, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023, Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và đầu năm 2024, Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 đã được thông qua.

Để sớm đưa các Luật này vào cuộc sống, Quốc hội, Chính phủ nỗ lực chỉ đạo các bộ, ban, ngành triển khai xây dựng các nghị quyết, thông tư hướng dẫn để đưa 3 văn bản luật này có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 (sớm hơn 5 tháng so với quy định). Các đạo luật được sửa đổi đã góp phần hoàn thiện những mảnh ghép cuối cùng trong bức tranh pháp lý cho thị trường bất động sản, để thị trường này phục hồi theo hướng bền vững hơn.

Đánh giá về thị trường bất động sản hiện nay, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn dẫn đến mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc. Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trên thị trường yếu, cầu lớn, giá nhà Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Tại các tỉnh phía Nam, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2023-3024, gần như nhu cầu không tăng, giá các phân khúc không tăng, riêng nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%. 

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường bất động sản thời gian tới, Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường nêu bật nhiều yếu tố; trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng. Để phát triển các dự án bất động sản nhằm tăng nguồn cung tại các đô thị lớn, ông nhấn mạnh, cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản. Tuy nhiên, cần lưu ý tránh phát triển dự án ồ ạt rồi bỏ hoang, không hiệu quả như giai đoạn 2026-2017. Thay vào đó, phải bám theo kế hoạch phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có nhu cầu thì đầu tư tràn lan.

Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường cũng đề cập đến những biến chuyển mới trên thị trường bất động sản khi nhiều đạo luật quan trọng vừa có hiệu lực; đồng thời lưu ý, khi giá đất bám theo giá trị trường, nếu không có biện pháp hạn chế đầu cơ sẽ đẩy giá nhà đất lên mặt bằng giá mới, khó hạ nhiệt. Giải pháp có thể xem xét là đánh thuế đầu cơ để giảm giá bất động sản.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, giá bất động sản biến động cục bộ tại một số phân khúc bất động sản và tại một số tỉnh, thành phố. Riêng tại Hà Nội có một số dự án bất động sản, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt bằng chung. Cần làm rõ tác động tăng giá bất động sản đến từ đâu, có phải từ cơ chế chính sách mới được ban hành hay không.

Đưa ra đề xuất để tạo lập cân bằng trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) chia sẻ, chính sách điều tiết thị trường bất động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn, nhờ đó thị trường mới phát triển thực chất và ổn định. Hiện nay trên thị trường, phân khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Vì vậy, cần điều tiết thị trường theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì tăng phân khúc đó. Việc thực thi khuôn khổ pháp lý mới, phổ biến các quy định mới cũng cần đẩy nhanh.

Nhìn nhận từ góc độ pháp luật, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, Luật Đất đai năm 2024 được hoàn thiện với nhiều nội dung đổi mới quan trọng. Trong đó, Luật đã bổ sung quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích; bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, tạo khung pháp lý về quản lý, sử dụng đất đầy đủ, toàn diện hơn nhằm khơi thông, giải phóng nguồn lực đất đai, góp phần quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như kỳ vọng và mong muốn của Nhà nước và mỗi người dân.