Bất động sản nhà ở chờ đợi khởi sắc

Các tòa chung cư thuộc Quận 4, giáp với Quận 1 qua kênh Bến Nghé, Thành phố Hồ Chí Minh.

Theo CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư mới trong nửa đầu năm 2024 còn hạn chế, số lượng căn hộ bán được trong cùng giai đoạn tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt 80% so cùng kỳ năm trước, khoảng 1.700 căn hộ.

Sau quý I, chỉ 500 căn hộ chung cư mở bán mới. Sang quý II, thị trường đã ghi nhận thêm gần 1.200 căn hộ chào bán mới, nằm tại khu Đông và Nam thành phố. Hầu hết căn hộ được chào bán trong nửa đầu năm là từ các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chỉ có 2 dự án hoàn toàn mới là The Aurora ở khu Phú Mỹ Hưng với 82 căn và Eaton Park 841 căn ở thành phố Thủ Đức.

Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam Trang Lê cho biết, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận mức giảm 4,2% theo quý và 3,6% theo năm khi đạt 4.998 USD/m2 do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá cao khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. 

Tính theo từng dự án, phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu như trong những quý trước để thu hút người mua nhà. Trong khi đó, mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tích cực 5,0% theo quý và 6,4% theo năm trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao.

Thị trường căn hộ phân khúc cao (bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang) ghi nhận 167 giao dịch trong quý II. Phần lớn giao dịch chủ yếu đến từ dự án Zeit River Thủ Thiêm được cấp phép ký hợp đồng mua bán trong quý này. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà.

Bên cạnh đó, ở các khu vực xa trung tâm, có nguồn cung căn hộ nhiều, ghi nhận tình trạng cắt lỗ trong thời gian trước cũng ghi nhận giá chào bán thứ cấp tăng 2 - 3% theo năm nhờ các thông tin tốt về hoàn thiện, khai trương tiện ích mới trong dự án và tiến độ hoàn thiện hạ tầng khu vực quanh dự án trong quý II.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung cho rằng, do nguồn cung mới hạn chế, các dự án có đợt ra hàng mới tại Thành phố Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm đều đạt tỷ lệ bán tốt. Một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2, thấp hơn trung bình thị trường Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 16%, ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán. 

Tại khu Đông thành phố, một dự án chung cư hạng sang ghi nhận bán hết các căn còn lại trong giai đoạn cuối với giá bình quân 170 triệu đồng/m2 trong ngày mở bán và một dự án chung cư cao cấp tiệm cận hạng sang mở bán cùng tháng cũng ghi nhận bán được hơn 70% trên số căn mở bán với giá bán bình quân khoảng 130 triệu đồng/m2.

CBRE Việt Nam cho biết, các dự án bất động sản gắn liền đất tại Thành phố Hồ Chí Minh mở bán mới trong quý II có mức giá bán cao gấp 2,5 - 3,5 lần so với mức bình quân thị trường. Điều này khiến mức giá bán sơ cấp trung bình của thị trường đạt trên 310 triệu đồng/m2 đất, tăng 19% theo quý và 21% theo năm. Trong khi đó, giá bán trên thị trường thứ cấp chưa ghi nhận bước nhảy vọt về giá trong quý II, vẫn duy trì ổn định ở mức 140 triệu đồng/m2 đất so với quý trước.

Đối với thị trường nhà thấp tầng xây sẵn tại Thành phố Hồ Chí Minh, với nguồn cung tương lai hạn chế, các chủ đầu tư có sản phẩm chào bán trong thời gian tới có xu hướng đẩy giá bán sơ cấp lên cao, dự kiến giá sẽ tăng 20% theo năm trên thị trường sơ cấp và tăng 4% theo năm trên thị trường thứ cấp trong năm 2024.

Theo JLL Việt Nam, thị trường bất động sản gắn liền đất tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn, với 42 căn bán chủ yếu đến từ dự án The Global City (Materise). Nguyên nhân của nhu cầu trầm lắng vẫn là sự chiếm ưu thế của hàng tồn đắt đỏ và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn.

Trong khi đó, nguồn cung thị trường bất động sản gắn liền đất lại có phần sôi động hơn với các hoạt động tiền mở bán của dự án The Meadow (Gamuda Land, huyện Bình Chánh) và L’arcade (Phú Mỹ Hưng, Quận 7). Đây là hai dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư tên tuổi giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung nên đã ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ khá tích cực.

Bà Trang Lê cho biết, trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ phân khúc cao và bất động sản gắn liền đất dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

Triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng "chờ xem". Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.

Về tổng quan về diễn biến thị trường trong năm 2024, bà Dương Thuỳ Dung nhận xét: Nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục đà tăng và thanh khoản tích cực là các tín hiệu đáng mừng của thị trường bất động sản nhà ở trong nửa đầu năm 2024. Trong nửa cuối năm 2024, những dấu hiệu phục hồi của kinh tế Việt Nam và nỗ lực đưa các luật sửa đổi mới như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai sớm đi vào hiệu lực từ tháng 8/2024 sẽ góp phần củng cố tâm lý của nhà đầu tư và khơi thông các vướng mắc về mặt pháp lý. Tuy nhiên, các chính sách vẫn luôn có độ trễ nhất định, Do đó, năm 2025 sẽ chứng kiến sự phục hồi rõ nét hơn của thị trường nhà ở, về cả nguồn cung, chất lượng sản phẩm và mức giá bán.